项目价格策划书—市场比较法.docVIP

项目价格定位策划书 对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对本项目做如下的价格定位。 定价目标 销售目标：以追求最大利润为目标。 适度利润为目标确定的价格不仅使企业可以避免不必要的竞争，又能获得长期利润， 而且由于价格适中，消费者愿意接受，还符合政府的价格指导方针，因此这是一种兼顾企业利益和社会利益的定价目标。 二、定价方法 选用的方法是市场比较法，是将本项目与近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正调整，以此获得对象的客观合理价格或价值的方法。 三、确定付款方式 1. 分期付款 分期付款分3期付款，首期购房时必须付总额的50%;二期付款必须在6个月内付清付购房总额的20%，三期付款必须在12个月内付清付购房总额的30%。 2. 按揭贷款 本项目的按揭贷款银行是中国工商银行和中国建设银行。 中国工商银行 中国建设银行 项目 利率 项目 利率 短期贷款 短期贷款 六个月（含） 5.6 六个月（含） 5.85 六个月至一年（含） 6.06 六个月至一年（含） 6.31 3.一次性付款 一次性付款优惠总价的2%，送一辆高级自行车。 四、定价过程 （一）楼盘均价设定 1.比较案例选择 通过对测算对象附近区域类似的工业用地项目的调查分析，我们筛选了三项案例作为比较对象。 2.比较因素的选择 根据对象的宗地条件，影响测算对象价格的主要因素有： 确定地价指数。 主要有交通条件（道路通达度、距市中心距离、距公交车站距离）、产业集聚度、公用设施完备度、基础设施状况、商服繁华度、环境优劣度等。 主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。 3.比较因素条件说明 测算对象与比较案例的比较因素条件详述见下表： 比较因素条件说明表 比较因素 测算对象 案例A 案例B 案例C 项目名称 南湖D-6-02地块 中梁橡树湾 香缇半岛 京都城 项目位置 瓯海区泽梧田板块南湖地块 汤家桥南路与瓯海大道交汇处 瓯海区泽雅镇（原泽雅工业区） 瓯海大道北侧与三垟街道东侧交叉口 土地用途 豪华住宅 高端住宅 豪华住宅 豪华住宅 成交价格 待算 41000元/㎡ 45000元/㎡ 39350元/㎡ 交易日期 2012.10 2011.10 2009.04 2009.11 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 对外交通 39、40、52等多路公交，便利 54路等公交，一般 54路等公交，一般 54路等公交，一般 商业繁华程度 低端 低端 低端 低端 临路状况 临近主干道 主干道 主干道 主干道 公共基础设施配套 学校、超市，设施一般 小学、车场，超市、停配套良好 小学、车场，超市、停配套良好 休闲中心，幼儿园，配套一般 个别因素 宗地面积 24300㎡ 18158㎡ 19087.56㎡ 65910.33㎡ 绿地覆盖率 30% 30% 42% 32% 容积率 3 2.29 2.294 2.73 环境质量优劣度 良好 良好 良好 良好 4.编制比较因素条件指数表 根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： （1）待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 （3）区域因素、个别因素条件修正：以待算宗地条件为100，将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较，对比较案例条件比测算对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比测算对象条件差的，给予负修正。得出各因素对应的修正值。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表： 比较因素条件指数表 比较因素 测算对象 案例A 案例B 案例C 项目名称 南湖D-6-02地块 中梁橡树湾 香缇半岛 京都城 土地用途 100 103 100 100 交易日期 100 98 97 97 交易情况 100 100 100 100 区域因素 对外交通 100 98 98 98 商业繁华程度 100 100 100 100 临路状况 100 103 103 103 公共基础设施配套 100 101 101 100 个别因素 宗地面积 100 97 98 103 绿地覆盖率 100 100 101 103 容积率 100 103 103 102 环境质量优劣度 100 100 100 100 5.编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表： 因素比较修正系数表 比较因素 案例A 案例B 案例C 项目名称 中梁橡树湾 香缇半岛 京都城 成交价格 41000元/㎡