公园地产产品特征跟需求分析解析.docVIP

? 公园地产的出现是我国房地产市场发展的结果，是人们居住品质提升的客观需求，是社会进步的表现。公园地产绝不是一些媒体和开发商的炒作概念，它不但有深远的历史基础，有深层次的人文情感，而且有厚重的市场底蕴。本案例入选旨在推动公园地产产品更新、引导居民购房消费，促使公园地产市场的健康理性发展。 ????公园地产产品特征与需求分析 ????一．公园地产概述????1．公园地产概念????“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。????2．公园地产的发展背景????任何一种得以快速发展的产品类型都有其合理的存在根基， “公园地产”的诞生也绝非偶然。从根本而言，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生。????出则繁华，入则自然，是每一个都市人的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。纳公园景观为私人珍藏，当如火如荼的地产发展遇见真山真水的大公园，便催生出地产界最璀璨的结晶。????3．公园地产特征????共同特征：????◇ 土地和公园的稀缺决定了公园地产具有绝对的稀缺性；????◇ 随着SARS过后人们对生态环境的关注，公园地产的需求越来越广泛；????◇ 公园为住宅带来良好的人居生态环境，小气候优于非公园住宅；????◇ 湖水、树木、花草等公园元素，从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解，从精神空间的角度体现更为人性化的关怀； ????◇ 具有隐性的心理价值，即心理的荣耀感给业主带来满足；????市场反映需求，稀缺决定价值。 ????二．产品特征????2.1建筑形式????公园地产有“借园”和“造园”之分，从公园地产的建筑类型上分析，板楼项目数量最多，占总量的近一半；其次是塔楼， 也有近1/5项目的建筑形式是板塔结合。????公园地产项目建筑类型分布????与之相比，很多新项目在建筑类型上更花心思，更加重视各种建筑形式组合的艺术性，比如在构筑地标性塔式建筑的基础上，以低密度板式建筑围合等做法，建筑的多样性和观景的层次感都得以加强，还满足了不同人群的需求。????2.2项目规模????占地面积????从不同类型的公园地产项目占地面积上来看，“借园”项目占地面积在1-3万平米的项目比例最大，其次是1万平米以下的项目，二者累计占项目总量的一半以上；相比之下，占地面积20万以上的项目数量最少。在规模方面，5-10万平米的项目比例最大，其次是10-20万和20-50万平米的项目，三者累计占项目总量的70%以上；建筑面积50万平米以上的项目仅占2%；????与之相比，“造园”项目的占地和建筑面积要比前者的平均水平大30%左右，通常建筑面积在50万左右。因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。????2.3户型????各区域公园地产项目根据区域发展历史、成熟程度和居住人群特征的不同，户型面积差异较大，如西山地区或森林公园附近多为大户型，甚至别墅及类别墅项目；而市区公园或新开发的公园项目附近的项目大小户型兼备，但区域土地的稀缺导致项目多以小户型为主。????一般来说，越靠近公园周边的项目，大户型比例更高，离公园相对较远的项目或同一项目中，离公园较远的楼座小户型的比例更高。????2.4 其它特点????北京房地产市场上，许多项目的一大特点是社区都是封闭式的社区，采取封闭式管理。当然这是早期大家在社会安全方面考虑了心里因素，甚至有为小区建了近5米高的围墙以使业主拥有足够的安全感。但是在西方发达国家，所有社区的都是小街区式的开放社区，实际上这也是与世界接轨的必然趋势，在这一点上，建设一个相对开放的“造园”项目，显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比，开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好，且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。 ????三．公园地产需求分析????1、需求特征????消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心，往往是大多数城市群体奋斗的战场，其中的人们，穿梭在钢筋混凝土的森林中，人与人之间的交往多为出于职业上的需求，奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然，这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边，则可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园地产存在的根本基础。????1.1 最喜欢公园地产的原因分析????数据显示，79.83％的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出，样本喜欢公园