楼盘调研强排分析解析产品定位模版.pptVIP

* * * * * * * 风格参考 A 地块建筑 上海－华润橡树湾 新古典主义 排 屋 风格参考 A 地块建筑 新古典主义 小高层 上海－碧云花园 风格参考 A 地块建筑 新古典主义 高 层 风格参考 A 地块建筑 排 屋 上海－绿地枫丹公馆 风格参考 A 地块建筑 小高层 上海－碧云社区晓园 ●遵循ARE DECO建筑设计手法 ●大面积使用了高品质饰面材料 ●细部表现力强 ●造价成本偏高 风格参考 A 地块建筑 高 层 A 地块产品意向 宁波－天一公馆 风格参考 混搭风格 (法式+ART DECO) 排 屋 (法式) 风格参考 A 地块建筑 混搭风格 (法式+ART DECO) 小高层与高层 (ART DECO) 上海－盛高秀逸湾 THE END 谢 谢 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 户型配比建议 A 地块产品定位研究 配比建议 建议A地块排屋及洋房户型配比： 面积控制区间 户数比例 产品特点 建筑形态 240-300 ㎡ 20% 2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房;有南北露台 类独栋 200-240 ㎡ 40% 2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房; 联 拼 180-200 ㎡ 40% 2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房;有南北露台 联 拼 B地块排屋户型配比： 面积控制区间 户数比例 180~200 ㎡ 45% 200~220 ㎡ 30% 220~260 ㎡ 25% C地块排屋户型配比： 35% 260~290 ㎡ 面积控制区间 户数比例 180~210 ㎡ 25% 220~250 ㎡ 25% 290 ㎡ 15% 同高层-详细 开发强度计算 A 地块产品定位研究 规划要点 用地面积(SA)：98’850㎡ 容积率(FAR)： ≤2.61 注：2.61为规划要求最大容积率 建筑密度(D)： ≤ 0.25 建筑层数：3层～32层 总建筑面积(RBA)：257’998.5㎡ 总占地面积(RFA)：24’712.5㎡ 若全部做排屋，以每户220㎡计算，一层面积85㎡， 住宅总建筑面积(RBA)= 257’998.5 ㎡ 住宅总占地面积(RFA)= 98’850(SA) ╳0.25(D)=24’712.5 ㎡ 排屋户数(V)= 257’998.5/220=1172 排屋占地面积=85 ╳1172=99’620㎡总住宅占地面积(RFA)= 24’712.5 ㎡ 产品类型可设定为类独栋，排屋，多层洋房，高层 注：公共建筑部分已在B，C地块设置 结论:不可能全做别墅产品，必定含有高层（11F～32F）产品。 基于以上设计条件，拟定以下强排方案： 方案一：小高层＋排屋 方案二：高层＋排屋 方案三：小高层＋高层＋排屋 方案四：高层＋洋房＋排屋＋类独栋 A、B、C地块总规划用地272845m2，可作容积率2.3。 子 多层 小高层 高层 高架的噪音对本地块北侧产生一定影响 城市绿地对高架噪音有一定减弱作用 河道景观提升了本地块的环境品质 与已建成的B地块的小高层隔河相望 结论：综合城市形象以及环境等因素，本地块布局 应呈现由南至北——洋房到高层的布局。 A 地块产品定位研究 用地价值分析 子 多层 小高层 高层 沿高架一侧考虑板式高层与点式高层的结合来进一步丰富产品线，并且形成了小区的屏障 中间以小高层过度丰富了天际线 应建类独栋、排屋等底层低密度住宅充分利用河道等自然景观 北童子河 A 地块产品定位研究 产品类型布局 A地块规划强排方案 方案一 排屋+小高层 方案二 排屋+高层 方案三 类独栋+排屋+洋房＋高层 方案四 排屋+小高层＋高层 开发强度计算 A地块规划强排方案 排屋 3F，间距13M～14M 小高层 11F,间距30M～35M ?排屋：3F，146户 ?小高层：11F , 1540户 地上建筑面积：184’800 ㎡ 地上建筑面积：32’100 ㎡ 地下建筑面积：12’400 ㎡ 地下建筑面积：30’000 ㎡ ?总户数： 1686户 ?地上总建筑面积A1： A1 ＝184’800 ㎡+32’100 ㎡＝21’6900㎡ FAR＝2.20 ?地下总建筑面积A1’ ： A1’ ＝30’000 ㎡+12’400 ㎡＝42’400㎡ 方案一 排屋＋小高层 收益额估算 排屋 小高层 可销售面积 (万㎡) 3.21 18.48 销售额 (亿元) 4.17 9.79 成本(亿元) 1.70 7.39 销售总额 (亿元) 13.97 总成本(亿元)