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浅议农村住房和宅基地货币化问题 　　从农民拥有财产能够抵押担保的可行角度出发，实现农村住房和宅基地的货币化，使其成为金融机构可接受的贷款抵押品，是目前提高农民贷款获得能力、缓解农村金融供需矛盾，支持新农村建设的有效途径。农村金融供需矛盾突出的原因 　　随着农村经济的进一步发展，特色农业产业化进程开始起步，农民生产经营活动也逐步进入了新阶段，由简单再生产向扩大再生产转变，各类专业户、村级经济组织和工商企业成为带动农村经济发展的新亮点。 　　人民银行庆阳市中心支行课题组2007年对庆阳市7个县14个乡镇、402户普通农户、121户专业户，240户个体工商户和166户农村经济组织及工商企业信贷供求状况进行了抽样问卷调查，结果表明，当前欠发达地区农村经济主体对1万元以上10万元以下的融资需求高达60.7％，成为最主要的贷款需求，但现今信贷供给大多都以万元以下小额贷款为主，供给需求不匹配问题突出。从农村经济主体没有获得贷款的原因来看，抵(质)押、担保，联保无法落实的问题是不能获得贷款的最大障碍。 　　 　　改善农村金融供需矛盾要从农村实际出发 　　 　　当前在我国农村，受法律制度和其他因素制约，可用于抵押担保物品十分缺乏。农户拥有的财产主要有集体土地使用权、房产、农作物、牲畜，果园等，由于我国物流、仓储体系不健全，政府对农业的支持力度有限，在发达国家开展的农产品抵押贷款在我国很难实行。住宅是农民拥有的主要财产，如果农民拥有住房和宅基地的使用权能够物权化，住宅和宅基地能够自由流通转让，能够在金融机构抵押担保，农民就可以获得更多创业和生产发展资金。根据甘肃年鉴统计，2006年末甘肃农村住户户均住房面积为88.50平方米，住房价值16281.79元，按2006年甘肃省464.5万户农村户计算，住房价值有756亿元，再加上宅基地价值，农村住房和宅基地价值总量应在千亿元以上，如果有10％的住房和宅基地抵押实现货币化，就有百亿多元的贷款进入农村，将对农村生产和消费启动发挥巨大作用。 　　农村住宅和宅基地通过市场化流动实现货币化，其意义不仅在于提供更多的抵押担保品，改善农村金融供需矛盾，更重要的是完善农村土地管理制度，让农民拥有财产权，增加财产性收入。土地是我国农民世世代代赖以生存的重要资源，如何把农耕经济运行的根本，有效地引入现代经济运行之中，是农村改革新阶段面临的重大课题，也是增加农民财产性收入的客观需要。根据2003颁布实施的《中华人民共和国农村土地承包法》，我国农业用地实行承包制，土地承包期30年不变。由于农业用地变革的复杂性，可以从农村住房和宅基地入手，建立农村住房和宅基地产权登记制度，充分利用土地资源的信用价值，为土地征用的监管提供现代性质的货币支持。农民真正拥有完整的土地产权(抵押、借贷、流转，交易、租赁等)后，可以通过各种方式获得贷款，私人资本投资和法律建设也将得到更好的促进。而一旦土地实行与产权制度改革配套的货币化，将极大推动中国土地所有权的市场化改革，改善农民的生产条件，提高劳动生产率。 　　 　　住房和宅基地货币化的障碍分析 　　 　　我国农村土地是集体所有。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，自留山，也属于集体所有。”土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村经济集体组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营，管理。” 　　尽管法律规定集体土地所有权的主体是农民集体，但农民集体没有一个人格化的组织彰显其主体地位，并且国家对集体土地所有权的限制过严，从而导致现行集体土地所有权出现了主体虚位、权能残缺及效力不强等一系列弊端。根据土地管理法的规定，集体土地所有权的主体是乡(镇)农民集体、村农民集体或村民小组农民集体。但集体是一个抽象的概念，其内涵模糊不清。从现实情况来看，农民集体自创立以来一直缺乏明确和健全的组织机构，无法形成自己独立的意志，作为农民集体的成员不能通过法定程序行使自己的权利，其实质上形同虚设。并且法律规定集体所有权的主体是农民集体，但是指的是哪一级集体并不清楚。特别是人民公社解体后，乡镇成为纯粹的行政单位，村委会，村民小组成为农村自治组织，大部分地方的集体经济组织已基本不存在，导致了主体虚位。由于所有权主体不明，集体所有成了既非法人所有，又非集体成员个人共有的高度抽象化了的悬空状态所有，集体成员缺乏对土地的有效介入和控制，从而造成农民利益得不到有效保障。 　　在集体所有制主体不明确的同时，我国法律对集体土地实体权利