格式4、服务方案.PDFVIP

格式4、 服务方案 本方案编制的依据是国家标准《城镇分等定级规程》(GB/T18507-2001)、 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)、《农用地定级规程》（GB/T28405-2012） 要求和淮南市城区实际情况、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006]31号）、安徽省国土资源厅《关于认真开展城镇基准地价评估和更新调整 工作的通知》（皖国土资[2005]212号）、国土资源部关于发布实施《全国工业用 地最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）以及安徽省国土资源厅《关于 开展城镇基准地价评估和更新调整工作的通知》（皖国土资[2007]403号）。 一、技术目标 1.工作区域范围：依据淮南市土地利用规划（2006-2020 年）确定的城市 建设用地范围，并同时开率城市总体规划确定的城市建设范围，二者综合确定。 2.土地定级。完成淮南市城区土地分类定级工作并形成调查区商业、住宅、 工业和农用地综合土地级别体系。 3.基准地价评定。根据 《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、 《农用地定级规程》、《农用地估价规程》、《标定地价规程》的技术要求，以土地 定级为基础，采用土地市场交易资料等资料测算和确定基准地价体系。它包括 ①淮南市城区商业、住宅、工业、农业用地各级别地价；②淮南市城区商业用地 路线价。 4.建立由基准地价评估宗地地价的修正体系。它包括①建立城区商业路线 价修正体系；②淮南市城区商业用地、住宅用地、工业用地、农用地各级别价修 正体系。 二、土地定级成果更新技术方案 (一)土地定级成果更新原则 本次淮南市城区土地定级遵循以下原则 1.综合分析与主导因素原则 城市土地质量的优劣是由自然、社会、经济等各方面的因素综合作用造成 的。因此，土地定级必须综合考虑各种自然、社会、经济因素，对这些因素进行 综合分析后划分土地级别；另一方面，各种因素对土地质量的影响强度存在着较 大差异，所以在土地定级中既要考虑各因素的综合影响，更要考虑对土地质量起 主导作用的因素，突出主导因素的影响。 2.地域分异原则 城镇土地区位的不同，使得同类经济活动的收益大不相同，它从本质上反 映出了土地质量的差异。城市土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与 组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归同一土 地级别。 3.土地收益差异原则 城镇土地级别应明显揭示土地收益的空间分布规律，各个土地级别之间应 存在着明显的收益差异。因此，在土地级别初步划分后，测算不同土地级别的收 益，进一步评定土地级别划分的合理性。 4.定量与定性分析结合原则 为使土地定级的结果与实际情况基本一致，必须对能够量化的因素加以定 量化，某些难以定量的社会，经济因素先定性分析，然后量化，以定量分析为主， 尽量减少土地定级的主观性，提高土地定级的精度。另外，在确定土地级别的初 步方案时以定量分析为主，土地级别的调整和最终定案以定性分析为主。 5.定级与估价相结合的原则 以土地定级结果为基础，充分利用收集到的地价样点资料，评估出土地级 别内各类用地的基准地价，再以基准地价反过来验证、校核土地定级成果。 6.因地制宜原则 土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合调查区的实 际情况，以确保土地定级成果的客观性。 (二)土地定级成果更新的技术路线和技术方法 1.技术路线 本次土地定级成果更新的技术方法可概括为：应用地理信息系统(GIS)技术 和方法，建立淮南市城区土地定级信息系统。然后，运用多因素多因子综合评价 方法，根据影响各类土地级别的因素因子分别评定出城区土地级别。最后根据土 地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定各类土地 级别。 2.技术方法 2.1 应用地理信息系统(GIS)技术和方法，建立淮南市城区各类土地定级信 息系统。 2.2 根据国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《农用 地定级规程》（GB/T28405-2012）中规定的因素因子体系，同时根据淮南市城区 的实际情况，确定淮南市城区土地定级因素因子体系，采用特尔菲测定法，确定 影响各类土地级别的因素因子及其权重。 2.3