第三册++运营评价及考核.doc

世茂集团运营管理 为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。 运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分， 系统阐述了集团运营管理的框架和要求。 本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。 目 录 前 言 2 第一节 区域运营评价体系 4 一、 区域业务综合评价体系（可售物业） 4 二、区域业务综合评价体系（酒店建设期） 8 三、区域业务综合评价体系（持有型商业建设期） 9 四、区域业务综合评价体系（持有型办公建设期） 11 五、运营系数及奖金计算方案 12 六、项目点评体系 13 第二节 业务评价管理办法（题目待定） 15 一、签约考核规则 15 二、资金计划及现金流管控 19 三、启动会运营点评指引 23 四、施工图审查制度 24 五、产品标准化点评制度 （未定稿 暂不放） 25 第三节 SAP数据检查评定标准 26 一、SAP数据检查评定标准 26 第一节 区域运营评价体系 区域业务综合评价体系（可售物业） 1、总体考核思路 2、销售能力 3、盈利能力 4、运营能力 二、区域业务综合评价体系（酒店建设期） 1、总体考核思路 2、设计 3、工程质量和成本控制 三、区域业务综合评价体系（持有型商业建设期） 1、总体考核思路 2、设计 3、工程质量和成本控制 四、区域业务综合评价体系（持有型办公建设期） 1、总体考核思路 2、设计 3、工程质量与成本控制 五、运营系数及奖金计算方案 六、项目点评体系 1、月度项目点评维度 2、节点进度计划点评 （1）总则 （2）供货 （3）入账 第二节 业务评价管理办法（题目待定） 一、签约考核规则 （一）签约认定标准 （二）签报业绩转签考核——取消线下签报 （三）“退房率”考核办法 2014年底结余承诺销售部分于2015年发生的退房不计入退房率计算考核中，其余业绩及退房均以以下规则考核 2．考核目的： 1、防止不合规团购等业绩人为录入正常销售中，减少甚至规避高风险业绩认定； 2、提升因工程质量、交付延期等导致的集中性退房的处罚力度，在考核版签约业绩中体现；3、倒逼案场销售、客服对于已成交客户的关系维护 3．考核细则： 3.1计算公式：退房率=当年累计已退未转合规金额/（累计实际销售金额+当年累计已退未转合规金额）当年累计已退未转合规金额： 房源截至统计时最终状态为：待售/认购/签约（待确认）； 若同一房源发生多次退房，则只计最后一次退房金额 3.2考核周期：季度末考核 3.3考核办法：若季度末区域累计退房率大于3%，则超额部分的退房金额以1.5倍扣减区域业绩；倒扣业绩只在季度末发生，仅用于本季度区域排名考核，扣除的业绩不累积至此后的区域累计签约额中。 示例：XX区截至6月底累计销售额50亿，累计已退未转合规金额3亿，则累计退房率5.7%，则超额退房金额为53×2.7%=1.43亿，则区域最终考核业绩为50-1.43×1.5=47.85亿（审计线下计算） 4．附则： 本《办法》自2015年1月1日开始正式执行；最终解释权归集团综合管理中心运营管理部 5．备注：关于2014年底承诺销售部分的转签考核，请参见“转签率考核办法” （四）“2014年底承诺销售转签率”考核办法 1适用范围 适用于集团下各区域及项目于2014年结余的承诺销售 2考核目的 (1) 针对14年结余承诺销售进行独立管控，跟踪去化速度； (2) 防止无法转化的承诺销售占用库存，影响去化率； 3考核细则 3.1计算公式：转签率=当年累计已转合规金额/2014年底待转承诺销售总金额。 当年累计已转合规金额房源截至2015年6月30日时最终状态为：合规签约。 3.2考核周期：2015年内两次季度末考核。 3.3考核办法：针对区域 在2015年3月末累计转签率达到40%，未达标区域扣罚两颗星； 在2015年6月末累计转签率达到80%，未达标区域扣罚两颗星； 在2015年6月末累计转签率达到或超出90%区域奖励一颗星，累计转签率达到100%奖励两颗星。 剩余未转化部分承诺销售要求在6月末一次性清退（若包销等协议终止日期在6月后的，可经运营、营销、审计三方共同认定后，于协议终止日期清退），该部分退房金额不计入15年退房率考核中。 （五）2014年底承诺销售15年转签、退跟踪表 项目/区域 2014年底待转承诺销售金额 截至X月底累计已退未转合规金额 截至X月底累计已转合规金额 截至X月底剩余待转、退金额 转签率 A B C D=A-B-C E=C/A 系统锁定房源，