孙村商贸城项目城市运营策划报告8R0L0V_j.ppt

* * 商业后期：增加主力店、品牌专卖店、汽车主题餐厅等大型集中型商业，形成区域商业中心 商业设计建议 * * 配套建议 历城四中按照省级以上重点学校建设，如国内知名高校（清华、北师大等）联合办学。 孙村小学改造成为济南市重点小学，如联合济南最好的小学经五路小学，设置经五路小学分校等。 建议后期引入高等专业教育，专门针对汽车专业培养高等技术人才。 教育配套：引入汽车专业高等院校，与名校合作办学，对现有中小学教育进行升级改造 * * 用地需求的量化分析 居住配套需求 商业配套需求 商务办公需求 20万平米 18万平米 商业饱和度法 需求预测法 控制一定的商业空置率（5%），便于后期对商业业态的控制与调整。未来商业配套需求约20万平米 （20+18）/2×1.05 =19.95万㎡ * * 用地需求的量化分析 居住配套需求 商业配套需求 商务办公需求 2009 2010-2012 2012-2015 2015-2020 第三产业人口 —— 2.5-3.5万 3.5-4.0万 4.0-4.5万 中国80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次。 据不完全统计，现济南写字楼人均办公面积多数在10-15平方米（建筑面积）。 孙村片区按人均商务办公面积取保守值12平方米 根据对孙村片区的第三产业人口增长预测，在2020年，孙村片区第三产业新增人口将达到4.5万人。其中对办公空间需求较大的现代服务业从业人员预计将占80%左右。 到2020年，孙村片区内的现代服务业人员所需求的商务办公面积为： 4.5万*0.8*12㎡/人/(1-15%) = 51万㎡ 到2020年，孙村商贸城片区将聚集约4.5万第三产业从业人员，其中现代服务业人员所需求办公面积为51万㎡ 根国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10％左右，而甲级写字楼的空置率保持在10％－20％较为安全；结合济南市场现状，本区域未来写字楼空置率在15%较为正常。 * * 现状规划居住用地面积为58.27万㎡，可以建设总建筑面积约90万㎡。不能满足未来10年片区内人口约270万㎡的居住需求。 现状规划商业综合用地面积为52.44万㎡，包含商务办公、文化娱乐、商业金融等功能，将提供约110万平方米的建筑空间，在满足未来10年内片区商业配套及商务办公约71万平方米需求的基础上，其他商业综合用地将为汽车产业相关服务配套带来广大空间。 居住需求 商业综合需求 在满足未来片区居住与商业配套设施的基础上，剩余的用地将为汽车产业相关配套服务带来广大发展空间 未来孙村片区需求 用地性质 截止至2020年 居住配套需求 270万㎡ 商业配套需求 20万㎡ 71万㎡ 商务办公需求 51万㎡ 现状用地预计可提供的面积 用地性质 用地面积 预计建筑面积 居住用地 58.27万㎡ 约90万㎡ 商业综合用地 50.44万㎡ 约100万㎡ （根据新城核心区开发规律，居住用地容积率按1.5计算，商业综合用地容积率按2.0计算） 用地需求与现状规划对比 * * 规划调整建议： 增加居住用地面积容积率，并在居住用地内增加部分商住综合用地，以丰富商业层次，完善商业配套需求。商业综合用地的开发进度适度靠后，并在商业综合用地中增加商住公寓类居住产品的比例，满足未来居住需求。 用地需求与现状规划对比 在规划用地性质无法进行大调整的前提下 规划调整建议： 调整规划用地性质，增加居住用地面积，减少商业综合用地面积在整体用地中的比例。以使项目用地能够更多的满足未来片区内逐步增长的居住需求。 规划用地性质可进行调整的前提下 * * 孙村片区土地开发的规划策略 区域功能布局建议 片区用地需求分析 地块区域空间发展理念与目标 地块现状及规划分析 地块价值研判 区域地块规划建议 区域开发时序建议 区域地块开发建设建议 * * 汽车产业相关配套服务发展带 汽车贸易区 汽车产业技术研发中心 汽车会展中心 汽车行业相关行政服务中心 酒店服务接待区 汽车主题休闲广场 商住公寓及配套商业 商业综合配套发展带 商业购物街 餐饮美食区 休闲娱乐区 大型超市、百货商场 商务办公区 商务酒店 医疗服务配套区 综合居住服务中心 居住小区 社区商业配套 幼儿园及中小学教育配套 根据地块用地属性，结合区域空间发展目标，给出区域的功能布局规划建议 春晖路 春博路 世纪大道 科航路 汽车 贸易区 汽车产业技术研发中心与行政服务中心 酒店服务接待及区域会展中心 商住公寓及配套商业 大型超市、商场、休闲娱乐区 商业购物街、餐饮美食区 商务酒店与商务办公区 医疗服务配套区 中学 小学 居住小区社区底商 居住小区社区底商 居住小区社区底