浅谈我国物业管理中的民事法律关系.docVIP

[内容摘要]近年来，我国物业管理行业发展较快，但在物业管理活动中也出现了许多问题。究其原因，是很多人对物业管理中的法律关系认识不清。探讨参与物业管理各方之间的法律关系，对于正确处理物业管理中的纠纷具有重大现实意义。 HYPERLINK / \t _blank 论文关键词：物业管理,民事,法律关系　　一、物业管理概述　　物业管理是从香港地区引进并推广开来的一个概念。近年来国际上许多国家采用的术语是Facility Management(FM)。我国第一家专业物业管理公司诞生于1981年3月，即深圳市物业管理公司。　　物业管理的概念在理论上有广义和狭义之分。广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。　　从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。前者涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。而后者则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。　　二、物业管理法律关系　　法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律规范调整的一种特殊社会关系。物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。包括以下几层含义：　　（一）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的依据。物业管理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严。　　（二）物业管理法律关系是物业管理法规控制、调整物业管理社会关系的产物。受物业管理法规调整的社会关系都是以物业管理法律关系的形式出现的。分析物业管理法律关系，是更好地运用物业管理法律规范解决物业管理纠纷的必经之路。　　（三）物业管理法律关系是物业管理法规与现实物业管理事务活动发生联系的途径。物业管理法规是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的，物业管理社会关系的发展变化有利于及时完善物业管理法规，两者相辅相成互相促进。　　三、物业管理中的民事法律关系问题　　在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主（购房人）、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。　　不管关系有多复杂，有一点是可以肯定的。即业主、业主委员会与物业管理公司是构成平等的民事法律关系。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。但在物业管理实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象，如业主将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善；而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识：　　（一）物业公司与开发商之间的法律关系　　2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行。而在此之前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。　　在《物业管理条例》之前那种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在《物业管理条例》颁布实施之后，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。这是二者最本质的区别。　　由于在业主、业主大