经济法(第二版)第七章城市房地产管理法.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四节房地产登记 土地总登记 初始登记 国有土地登记 变更登记 注销登记 更正登记 其他登记 异议登记 房地产登记 预告登记 查封登记 所有权登记 城市房屋登记 抵押权登记 地役权登记 预告登记 更正登记 其他登记 异议登记 撤销登记 第五节法律责任 刑事责任 行政责任 民事责任 第六节 处理房地产纠纷应注意的问题 一、处理合作开发房地产合同纠纷时应注意的问题 （一）合作开发房地产合同性质的认定 1.合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 2.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 3.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 4.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 5.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。  （二）合作开发房地产合同效力的认定 当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 合作开发房地产合同的当事人有关房屋预售款充抵投资参与利润分配的约定无效。 合作开发合同与土地使用权转让合同是两个不同的范畴，不受25％开发投资比例的限制。但如果开发合同中约定了土地使用权的转让，则需要满足上述要求。但若一方当事人仅以此纠纷为由，要求人民法院确认整个合作开发合同无效，人民法院不予支持。 （三）违反合作开发房地产合同的处理原则 1.投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 2.房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。 3.房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的