第六章-房地产信托.pptVIP

第六章 房地产信托 第一节 房地产信托概述 一、信托的产生和发展 （一）起源 古埃及的遗嘱托孤 《罗马法》中的“信托遗赠”制度 英国的尤斯（USE）制度 信托是在商品经济的基础上产生的，信托从产生开始，就与维护私有财产有关。自从私有财产制度确立，个人拥有财产以后，对私有财产的占有和维护就成为人们十分关注的问题。财产所有者不仅在活着的时候占有它、维护它，并且还关心到身后对财产的处理和安排，因而产生了委托他人代为维护和管理自己财产的信托行为。 （二）信托概述 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是以资财为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产管理制度。 （三）房地产信托 房地产信托是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行业的信托行为。 （四）信托在美国的发展 18世纪末到19世纪初，美国开始从英国引进民事信托。 出现了以营利为目的的金融信托公司。 完成了个人受托向法人受托的过渡和民事信托向商事信托的转移，为现代金融信托制度奠定了基础。 19世纪上半叶，美国逐渐成立了保险业务和金融信托业务兼营的专业信托公司。 19世纪后半叶，有价证券的发行、管理、买卖等业务取代实物而成为信托的主要业务，信托公司完全具备了金融机构的性质，金融信托业务由此形成。 成立了许多专门的信托公司，银行业开始兼营信托业务。 从19世纪末至今，是美国现代信托业得到发展的时期。信用制度得到确立；信用工具也得到了更广泛的运用， （五）信托在我国的发展 中国现代信托业开始 1918 年浙江兴业银行开办具有信托性质的出租保管箱业务； 1919 年聚兴城银行上海分行成立的信托部； 1922 年上海商业储蓄银行将保管部改为信托部并开办个人信托存款业务 信托业的恢复 中国国际信托投资公司 （1979） 信托业的五次整顿 第一次整顿： 1982 年。当时的基建投入规模过大，其中尤以信托贷款方式的进入为甚。为了加强对信托投资业务的管理和改良基建投资行为，中国人民银行决定对信托行业进行整顿。 第二次整顿： 1985 年，起因是 1984 年以前大量使用信托方式进行信贷活动，而信托资金来源却不明朗，容易造成金融信贷过快增长而造成失控。因此，中国人民银行发布《金融信托投资机构管理暂行规定》，明确框定信托资金来源。 第三次整顿： 1988 年，此前信托投资公司数量飞速膨胀，“三乱”（乱集资、乱拆借、乱贷款）现象严重，国务院决定整肃金融环境。 第四次整顿： 1995 年，原因主要是信托公司存在高息揽存等违规行为。主要事件为“中农信” 1994 年被关闭，“中银信”被广发行接管。此次整顿促成四大国有银行与信托脱钩。 第五次整顿： 1999 年。 1999 年 3 月，国务院宣布中国信托业第五次清理整顿开始，原则为“信托为本、分业经营、规模经营、分类处置”。第五次整顿被认为是信托业的一次根本性变革。 1998 年广东国投破产案 《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》 二、信托的基本要素 （一）、信托的主体 1．委托人 委托人在信托业务中又称信托人，是指资金或房地产等财产所有者把自己的资财以信托的方式，委托受托人代为管理或经营的人。 2．受托人 信托受托人又称“财产受托管理人”、“信托管理人”，是指接受委托人的委托，并按约定的信托条件对信托财产进行管理和处理的信托机构(或个人)。 3、受益人 指享受信托财产利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。 （二） 信托的客体 信托客体即信托财产，是指信托关系的标的物。信托财产的形式有多种，不动产、现金等有形财产和专利权、土地使用权等无形财产。信托设立后，信托财产不得归入受托人的固有财产 独立性是信托制度最大的特色，也是信托制度得以广泛应用的关键所在。 （三）信托行为 信托行为是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续。 1．信托行为的设立 信托无效： 1信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益； 2信托财产不能确定； 3委托人以非法财产或者《中华人民共和国信托法》中规定不得设立信托的财产设立信托； 4专以诉讼或者讨债为目的设立信托； 5受益人或者受益人范围不能确定； 6法律、行政法规规定的其他情形。 2．信托行为的终止 如果信托文件规定的终止事由发生、信托的存续违反信托目的、信托目的已经实现或不能实现、信托当事人协商同意、信托被撤销或被解除等 (四)信托