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农村住房建设现状和管理模式探索 　　 摘要：建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村建设发展的必然方向，是发挥土地资源集约效益，加快现代农业发展的重要途径。农村宅基地管理工作中，非法占地、非法转让土地、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途和划新不丢旧等各种违法行为层出不穷，造成了农村宅基地管理混乱的局面。因此，必须加强宣传，做好规划、编制，完善相关法律、法规及执法监察等工作。 　　关键词：农村宅基地；现状；存在问题；对策 　　中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号： 　　 　　随着社会经济的发展，农民的收入逐步提高，加上人口增长的需要，群众要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村建设发展的必然方向，是发挥土地资源集约效益，加快现代农业发展的重要途径，也是彻底改善农民居住条件、提升农村公共服务水平的重要途径。当前，就我县农村住房建设的现状、存在的问题进行了深入调查，并根据各地实际提出几点建议。 　　一、农村宅基地使用现状 　　平邑县位于鲁南，沂蒙山区西南部，丘陵多，平原少，总人口接近100万，其中66.11万在农村，通过对全县农村宅基地进行摸底调查，截至2007年，全县农村居民点总规模为12625.9公顷，人均用地面积180平方米，严重超出了山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十三条规定。按照目前相关法律法规规定，农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造、农村危房改造与上楼工程、城乡建设用地增减挂钩等，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为：城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166m2；平原地区的村庄，每户面积不得超过 200 m2 。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264 m2 ；山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积132m2；坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过264 m2。 　　二、存在的主要问题 　　1、村庄规划滞后和缺乏。长期以来，农村住宅建设缺乏统一的村镇规划农村建房随意性大。加上土地利用粗放，法制观念淡薄等，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜，村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，使村庄布局杂乱无章、零散分布。建新房的同时，老房子又没有拆除，以致农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。 　　2、村民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。当前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的现象。房子高、房子大就是地位的象征，没有好房子就找不到对象等讲排场、比阔气的错误思想观念，造成农民建房越建越高，越建越大；为了获得如意的宅基地，采取各种各样的手段，导致大量空置宅基地、空闲宅基地的产生，也给那些不法分子创造了违法机会。 　　3、未批先建、宅基地超标、宅基不均现象严重，主要表现为部分村民未经国土资源管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口、新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。于此相反，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，致使几户只有一处住宅，容易引发各种矛盾。 　　4、村级管理职能弱化，主管机关监督滞后。当前村级组织自治职能弱化，缺乏调控能力，一户多宅的农户不退多余的宅基地，没有宅基地的农户家得不到宅基地，同时又存在着越权批地现象出现。乡镇国土、房建等监督管理部门因受权限、政策的影响，不能安排农房建设占地指标，只能起引导作用，对农户的需求也素手无策。 　　5、法规不完善。法定程序繁琐，土地违法处理难。《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力只是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，强制执法也容易造成资源浪费。所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，只能采取行政、经济和法律手段综合处理，最终也没从根本上解决问题。 　　三、建议及对策 　　1、完善村镇规划。统筹合理安排建房用地，编制好村庄规划设计。加强村庄建设规划，农村村民建房应当与旧村改造、新村规划相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用，积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中。鼓励在农村