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公共投资和土地价格互动关系研究 　　摘要：以向量自回归（VAR）模型、脉冲响应函数分析、方差分解方法研究北京市地方政府公共投资与土地价格变动相互影响的动态演变规律与特征。认为：北京市公共投资与土地价格存在着相互影响，其中土地价格对公共投资的影响滞后期为一年，公共投资对土地价格的影响在滞后两年达到最大值。短期内公共投资对土地价格具有显著的拉动作用，而从长期来看，土地价格对公共投资的影响更为显著。因此应降低“土地财政”中土地使用权出让收入比重，开辟不动产保有环节税源；健全土地出让收支预算管理；政府公共投资应基于长期目标，实现从“增长型”政府向“服务型”政府转变。 　　关键词：公共投资，土地价格，向量自回归（VAR）模型 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）03-0014-21 收稿日期：2014-12-26 　　1 问题的提出 　　公共投资是提升一个城市的交通条件、环境质量、医疗与教育水平的重要因素，这些公共产品效用的提高会在一定程度上内化到房地产价格之中，进而带动土地价格的上涨。同时，土地财政收入是政府公共投资的重要来源，土地价格的波动对公共投资的规模、方向等也可能产生一定的影响。通常情况下，这样的相互影响存在一段时间的滞后，滞后期的存在是市场机制发挥作用的必然结果，但也对宏观调控提出了更高的要求。政府一方面要能够预判公共投资行为对相关区域房地产市场可能造成的影响，另一方面也要依据市场规律合理选择宏观调控的时点、力度等。因此，深入分析并揭示其中的动态演变规律与特征具有重要的理论与实践意义。 　　2 文献回顾 　　在关于公共投资或公共品的供给对房地产价格影响的研究中，比较著名的有Tiebout（1956）提出的tiebout模型，Tiebout认为城市中提供的许多公共服务都具有地方特点，消费者可以通过“用脚投票”，迁移到提供公共物品和税收较好的地区居住，这种选择必然涉及到房地产的消费。这时住宅价值将取决于以教育、医疗等为代表的公共服务质量的高低，即这些公共服务将被资本化到房地产价格中。在此之后，许多学者针对Tiebout理论开展了经验研究， Benjamin等（1996）、Knaap等（2001）的实证研究表明，公共交通投资对土地价格有明显的正向影响。国内方面，高凌江（2008），梁若冰、汤韵（2008），踪家峰（2010），刘畅（2012）的研究表明房地产市场存在公共财政支出资本化的现象。周京奎、吴晓燕（2008），郭小冬、陆超云（2009）等研究则从公共品供给水平和公共投资的角度证明了公共品供给对房地产价格具有显著的正向效应。此外，部分学者论证了某一类公共品供给对房地产价格的影响。 　　通过分析上述研究可以发现，目前关于公共投资与土地价格相互关系的研究有如下不足之处：第一，集中于研究公共投资对房地产价格的单向影响，忽视了二者之间的双向因果关系。第二，已有文献大多采用静态分析方法，未能揭示出两者之间相互影响的动态演变过程和特征。因此，本文构建向量自回归（VAR）模型，对公共投资与土地价格间的动态关系进行实证研究，在此基础上提出针对性的政策建议。 　　3 实证分析 　　3.1 研究区域概况 　　北京市作为我国的政治经济文化中心，近年来伴随着经济的快速发展，公共投资与土地价格均呈快速上升趋势。由图1可以看出，2000-2011年间，北京市的公共投资额由531.631亿元增长至1672.209亿元，年均增长17.88%。同期土地价格由3271元/平方米上升至8986元/平方米，年均增长14.56%。从增长速率来看，2004-2009年间公共投资增长速度较快，同期土地价格上涨较为平稳。一直以来，北京市的土地市场始终是社会关注的焦点，这不仅是由于“地王”频出等价格原因，更是由于其土地市场的宏观调控政策通常走在全国前列，其调控手段的时点、力度具有很重要的导向意义。本文对北京市公共投资与土地价格的动态关系进行深入研究，以期为北京乃至其他城市的城市发展、土地市场调控提供依据。 　　3.2 研究方法 　　本文采取的主要研究方法为向量自回归模型（VAR）、脉冲响应函数和方差分解。VAR模型是一种非结构化模型，它不以严格的经济理论为基础，令每个内生变量对所有内生变量的若干期滞后项进行回归，以估计全部内生变量之间的动态关系。其基本表达式为： 　　其中，yt是内生变量向量，xt是外生变量向量，和是待估的系数矩阵，是随机扰动向量，i为模型滞后阶数（根据AIC和SC最小的准则确定）。 　　由于VAR模型参数的OLS估计量只具有一致性，单个估计值的经济解释十分困难，因此要想对一个VAR模型做出分析，通常是通过观察系统的脉冲响应函数和方差分解来完成。本文将按照以下顺序进行