淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告（终稿）176.pptx

报告说明感谢淮矿地产给予易居（中国）克而瑞咨询团队此次机会，对和平村项目商业部分提供前期定位咨询服务。针对本项目，咨询团队从以下几部分入手：1.实地考察— 走访项目所在区域经营户、拆迁户、消费者以及业内人士，获取对项目及市场的认识 ；2.市场研究— 通过对淮南及区域商业市场现状分析，了解和把握城市及区域商业发展趋势；3.项目理解— 对项目现方案商业规模从市场可行性方面进行论证，并深刻梳理区域资源禀赋；4.头脑风暴— 开展项目组动脑会，结合过去在商业地产咨询中的经验以及对本项目的理解，借鉴相关案例经验，制定最优方案； 5.细节修正— 在确定方案方向的基础上，进行产品细节修正，调整规划布局、业态建议、动线建议、景观建议等。以下提供本项目报告。数据来源：实地调研 淮南市房地产管理局 淮南统计年鉴 淮南社会经济公报基于对项目的初步理解，我们形成这样的认知边缘城区 | 高开发强度| 不确定性风险 | 高招商难度目标及要求1、项目以棚户区改造立项，以住宅及商业为开发物业主体；2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润；3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作。基于对项目的深刻理解，我们在进行项目方案建议之前形成以下认识三点认识 项目应打造成淮南西部区域标杆，改善区域形象项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑 项目应充分整合区域旅游资源以寻求突破R4R1R2R3基于对项目的以上认知，易居认为项目前期需解决四大核心问题：项目市场机会论证。项目最优发展策略问题。项目最佳规模及业态定位问题。项目财务成本测算问题。至此，易居认为项目的挑战远大于机会，我们需要对区域商业市场详细研究，充分整合运用区域历史文化及自然资源禀赋，以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率，指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。研究框架 城市属性分析 区域及片区分析 地块及项目属性界定 项目属性认知 城市房地产发展分析 区域商业市场机会分析 区域住宅市场机会分析 区域市场访谈分析 市场机会论证 淮南旅游文化市场简析 旅游文化市场商户访谈 旅游文化主题适应性评估 旅游文化市场研究 整体发展策略 项目定位建议 整体规划及业态布局建议 招商运营建议物业发展建议 项目开发周期 项目经济测算 项目财务评价研究框架 城市属性分析 区域及片区分析 地块及项目属性界定 项目属性认知 市场机会论证 旅游文化市场研究物业发展建议 项目财务评价 皖北淮南★ 皖东 皖中 皖西省会经济圈项目属性/城市区位分析1淮南紧临淮河南岸，可辐射皖北大部及皖东、皖西地区，临近省会经济圈中心城市合肥，消费及人口呈现外流趋势淮南位于安徽省中部偏北，处在淮河之滨。距离合肥直线距离106公里，距蚌埠54公里； 淮南处在省会经济圈以及沿淮城市群核心位置，未来发展前景较好；淮南对皖北城市具有较强的辐射能力，对皖西、皖东城市辐射较弱； 淮南受省会合肥辐射较强，高端消费及人口出现外流趋势。54公里106公里138公里项目属性/城市地位分析1安徽第二大城市，华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业发展相对较慢■ 淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地； ■ 淮南人口239.4万人，其中市区人口超过百万人，是安徽省第二特大城市，市区下辖五区以及一个实验区，同时也是安徽省城区面积最大的城市之一。 ■ 淮南以工业立市的发展思路，限制了其它产业的快速发展，第三产业产值比例逐年下降。淮南04-08年产业总值变化图淮南2008年三次产业产值比例图数据来源：2009淮南统计年鉴项目属性/城市战略分析1江淮城市群及合淮同城化发展战略的实施，将为淮南提供更广阔的发展空间平台，对外联系更加紧密■ 江淮城市群：包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。■合淮同城化：实现合淮同城对接发展，重点打造“两心一廊两翼”。一心一廊一心项目属性/城市规划分析1确定“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略；城市空间发展方向与本案所在区域不一致，对项目发展不利。 ■ 未来淮南确立“三山鼎立、三水环抱、三城互动”空间格局，重点推进山南新区建设，城市发展格局向南、向东拉开，西部不是重点发展区域。■ 山南新区：定位为全市的行政办公、文化教育和体育中心，重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。规划到2020年，山南新区人口达到60万，建设用地60平方公里。■ 八公山区：位于淮南市西部，面积105平方公里，辖一场、两镇、三街道，总人口18万，将依托八公山旅游资源打造