旅游地产有望成我国房地产.docVIP

国信观点 旅游地产有望成为我国房地产 的下一个热点 一、旅游地产的类型、起源及我国发展状况 旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式。总体来看旅游地产属于泛地产的概念，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。开发项目全部或部分实现了旅游功能，是把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。 从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，大体可以分为以下四类： 一是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，如一些游乐场等；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、海景房、会议基地、度假村、产权酒店、时权酒店等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间，如一些老年公寓。 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成。 我国旅游地产起步于上个世纪八十年代末九十年代初，包括海南、北海等改革开放较早的沿海地区首先兴起。经过近十年的蓄势调整，本世纪初，我国的经济迎来了一个高速发展时期。早期依赖于已有旅游资源的自然风光、文化遗产旅游主题形式，挖掘出养老公寓、温泉会所、马术俱乐部、会议论坛、高尔夫、游艇地产、运动休闲、花卉博览等主题。开发模式也由传统依赖旅游景点向独立开发转变，由酒店式公寓、产权式酒店为主体的投资型模式开始向“分时共享产权度假权益”的消费模式尝试。 据统计，全国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。截至2012年底，我国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。 二、我国旅游地产的潜力分析 随着我国对住宅市场调控的长期化，旅游地产作为既能拉动我国日益增长的旅游需求，又能满足住宅市场溢出的投资需求，以及我国社会日益老年化对于养老住宅的需求，加上基础设施的不断完善，这些合力共同推动我国旅游地产的兴起。 （一）旅游消费的快速增长带动旅游地产的强劲需求 在满足温饱之后，旅游休闲文化成为未来的增长点，根据发达国家经验，当人均可支配收入超过1万美元时，旅游将全面进入度假休闲时代。虽然目前中国人均可支配收入2013年为1.83万元人民币，但是由于贫富差距较大，中国人均收入超过1万美元的家庭不在少数。因此，尽管中国各经济领域增长普遍放缓，但中国旅游业却每年增长10%。2012年国内旅游人数29.57亿人次，比上年增长12.0%，国内旅游收入22706.22亿元人民币，同比增长17.6%。2013年，虽然受“八项规定”、“六项禁令”等政策影响，公务旅游消费急剧下降，商务旅游消费明显放缓，而国民休闲旅游消费则表现出强劲的增长势头。国内旅游人数32.62亿人次，比上年增长10.3%；国内旅游收入26276亿元，同比增长15.7%。未来预计国内游的增长速度将超过出境游。五一长假已经取消，转而实行更多长周末短假，很多收入水平较高的家庭就会在假期尽可能地离开受污染的、压力颇高的城市环境，享受宁静的自然环境。 （二）养老住房成为旅游地产较大潜在需求 根据2010年民政部发布的报告显示，截至2009年底，全国65岁以上的老人1.13亿人，占全国人口总数的8.5%，按照联合国的标准，当65岁以上老人占总人口的比例超过7%，该国即进入了老龄化社会。随着老龄化社会的到来将会对旅游地产产生巨大的潜在需求，目前中国社会养老房产体系并未建立，或者极不完善，具有适合老年人生活、社交且具备一定的医疗条件的养老型旅游地产项目对老年人具有很大的吸引力。随着人口老龄化的推进，中国社会数量庞大的、具有生活保障和一定投资能力的老年人将不愿继续生活在城市，因为，目前中国城市普遍生活节奏快，空气污染严重，居住在城市的老年人生活环境并不理想，不适合养生、居住。相对来说，优质的旅游地产项目离开城市中心，位于环境良好，交通便利的城市周边区域，周边空气质量较好，且多数项目都有稀缺的自然景观，再加上适应的气候，这一类型的房产适合中老年人生活、养生，因而具有很大的吸引力。 （三）当前的投资环境增加旅游地产的市场需求 对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其