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南昌市人口城市化和住房需求相关分析研究 　　摘要：人口城市化是中国经济现代化的重要标志，住房需求也关系着城市居民的生活。人口城市化能够通过多种方式影响住房市场的需求，但其影响程度并不明确。文章通过近几年南昌城市化和住房需求数据，并利用城市化和其他影响住房需求的因素作比较，采用主成分分析法和多元线性回归法，旨在分析南昌人口城市化对居民住房需求总量的影响，最终得出以下结论：南昌人口城市化因素在影响居民住房需求的诸多因素中排在首位，对住房需求影响非常显著。 　　关键词：南昌；人口城市化；住房需求 　　城市化是当今世界最重要的经济现象和社会现象之一，其水平的高低已成为衡量一个国家或地区经济发展水平的重要标志。自从1978年改革开放以来，中国城市化发展迅速，其中2002年至2011年，中国城市化率以平均每年1.34个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。人口城市化是现代城市成长的前提和基础，城市化密切影响着城市的经济和人民生活。2012年，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分[1]。作为我国经济的重要支柱产业，房地产业也一定程度受人口城市化的影响，其中受城市化影响最密切的是居民住宅房地产业。所以从居民住房角度分析人口城市化的影响具有重要意义。2012年，我国城市化率达到52.57%，除了沿海经济发达城市外，其他城市基本上仍处于城市化发展的加速阶段。本文选取的南昌市处于城市化的发展阶段，对南昌市进行实证研究对我国的人口城市化与住房需求具有现实意义。 　　一、住房需求的研究现状 　　从国内外研究内容来看，国内关于城市化对住房需求的影响研究大都以住房需求影响因素为着手点，通过建立多种类型的数学模型，与众多影响因素进行比较，检验，从而得出城市化因素与住房需求的相关性。对近年国内学者对住宅需求的研究进行归类总结，选取的影响因素主要为以下三个方面： 　　1.从影响因素中选取人口和城市化作为主要研究对象，例如胡建兰，高洁则是从供求角度研究商品住宅价格高涨问题，认为城市化过程中我国人口变化的趋势对城市房地产需求总量和结构产生重要影响[2]；戴小清，葛?彝ü?对江西省人口总量及其结构变迁进行分析，建立人口预测模型，最终预测江西省五年内住房需求总量，他们认为人口的增长和迁移影响着新增住房需求和改善性住房需求，最终影响住房需求总量[3]。2选择以房价和居民收入作为主要的住房需求影响因素研究，如马井静，李静通过对安徽城镇居民住房需求的影响因素进行分析，发现收入与城市化对住房需求的促进作用明显，房价增长预期也有一定促进作用，房价的调节作用有限，而住房贷款利率的影响则没有体现出来。3有部分学者在以上主流因素外，又选取了婚姻因素参与研究，这一新的因素越来越受到学者的重视，如吴良国，路金勤对武汉市住房需求进行预测，他们以拆迁面积，结婚对数和人均可支配收入三个因素作为影响住房需求的自变量。 　　综上所述，在数学模型的建立过程中，受建模者主观因素的影响，建模者选取的变量不尽相同，但人口城市化，收入和房价是研究者选择的重要因素，另外有部分学者强调婚姻因素。对住房需求影响因素的细致分析是住房需求准确分析的重要前提，本文将参考以上文献内容选取南昌市的住房需求影响因素。 　　二、住房需求的影响因素 　　住房需求就是指在一定的时期内，在某一价格水平下，住房消费者在市场上所愿意且能够购买的住房数量[4]。通过对前人研究理论的分析，并结合南昌市的实际情况，影响南昌市住房需求的主要因素有以下四个： 　　人口城市化：城镇化对住房需求的影响主要表现在以下三方面：一是从农村转移到城市居住人口的新增住房需求；二是城镇化推动的城市建设加快，导致的城市改建、扩建导致的拆迁产生的被动性住房需求；三是城镇化带来的城市经济的高速发展，城镇居民收入的增长产生的改善性住房需求[5]。 　　居民收入：随着居民的人均可支配收入的增加，人们的购买力也随之增加，根据市场原理，商品的价格也随之水涨船高。所以居民的普遍收入的提高势必会提高物价，特别是刚性需求，其中的房产价格更是由于投资性需求的强力支撑，涨幅普遍高于普通商品价格。居民人均收入水平的提高，将会是拉动中国城镇住宅市场需求的主要动力。 　　婚姻：结婚对数指标是一种介于刚性与随机性之间的变量[6]。首先由于中国传统思想因素，中国婚姻往往需要一定物质基础，其中新房是其中最为重要的物质基础，因此，在中国，婚姻对住房需求的影响是直接的。其次，根据生命周期原理，婚姻也是主要购房群体需求的重要体现，根据国家发改委和国家统计局做的抽样调查结果显示我国25―35岁这个群体是购买住宅的主要群体[7]，而江西省平均结婚年龄为27.6岁，处于主要购房群体的年龄范围中，我们可以在主要购