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地产开发项目常见施工问题和解决策略 　　【摘要】随着城镇化的发展，商品住房需求量日益增加，房地产开发市场不断扩大，房地产行业迅猛发展，房地产质量问题成为了各界共同关注的焦点。质量问题一旦出现不仅会给购买者带来经济损失和安全隐患，也会给开发商带来维修的麻烦和信誉问题。因此作为开发方，一定要加强质量监督管理，将质量问题解决在萌芽阶段。本文就房地产项目开发质量监督管理存在的问题从体制、设计阶段和施工阶段提出了一些建议。 　　【关键词】房地产；质量；监督；管理 　　一、房地产项目质量管理的特点 　　房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。定期对房地产施工质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足社会和其他相关方的要求。 　　二、房地产项目开发质量监督管理存在问题 　　（一）重事后整改轻事前控制 　　一些房地产企业没有正确树立事先质量控制的意识和概念，在工程施工质量管理过程中，只是在施工单位施工过程中或者施工完成后才针对发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也增大了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高定位问题方面，由于事先没有充分考虑绿化景观覆土对室外标高的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。 　　（二）规划、设计阶段存在问题 　　个别建设项目在工程没有地质勘察之前就进行施工图设计，严重违反相关法律法规的规定；某些建设项目在规划设计方案、初步设计和施工图设计各个阶段为追求速度，不能严格把控设计质量，不能保障设计与工程实际情况完美融合，使得后期施工过程中变更图纸多于原设计图纸的怪现象。另外在规划、设计阶段，目前，我国的建设监理参与的极少，主要是对项目施工阶段的监理，如果建设监理能在规划、设计阶段就参与到设计中去，对提高房地产项目的产品质量及合理利用有效成本会具有极大的帮助和推动作用。 　　（三）实施阶段存在的主要问题 　　重视验收质量，轻视成品保护。一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理，但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。这样容易造成一个阶段产品出现质量问题后，难以确认责任方，维修费用由后续施工单位承担，影响后续施工单位的情绪，导致管理难度和协调成本的增加。 　　三、房地产项目开发质量监督管理措施 　　（一）建立开发项目质量管理责任制 　　项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目进度计划，并组织实施；按进度计划规定，跟踪、督促、检查项目进度计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动。 　　（二）做好设计阶段监督管理 　　1、向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。 　　2、正确编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 　　3、为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。 　　4、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。 　　四、做好施工阶段监督管理 　　1、结构质量监督管理 　　（1）模板工程模板轴线偏位、标高不准、支模过程中出现凸肚、缩颈和翘曲，致砼料浇灌振捣时出现漏浆、跑模、模板拆除后出现蜂窝麻面、孔洞、露筋或几何尺寸超出设计尺寸等。 　　（2）钢筋工程。使用再生钢材现象，钢筋抗拉强度达不到设计要求；钢筋规格，布筋间距尺寸与设计图纸不符；墙、柱、主筋偏位，楼板及悬挑板上筋下陷；同截面接头过多，绑扎及焊接不符合规范要求，骨架歪斜和基础钢筋倒钩板底钢筋垫块不足；板顶钢筋马凳支撑不足；梁内纵筋间距小，不便浇灌。 　　（3）混凝土工程。混凝土配合比不规范；混凝土振捣棒插入深度不到位，振捣不密实，对复杂的节点，如遇到钢筋密集，不采取措施，不增加人工插钎捣实，出现蜂窝麻面、孔洞、混凝土柱烂脚等现象等。 　　（4）砌体工程。砌体灰缝砂浆饱