世联_海口海控国际广场发展战略跟整体定位_188ppt.pptVIP

海口海控国际广场——发展战略与整体定位 谨呈：海南省发展控股有限公司 报告思路 近年海口经济有复苏迹象，主要依赖于第二产业投资的快速增加 90年代泡沫经济使得海南经济长时间陷入低迷期 近年海南经济有明显的复苏迹象 主要依赖于第二产业类固定资产投资的快速增加 海南省经济高速增长必将带动房地产业进一步发展 工业产能的提高与海南经济的复苏有直接关系 能源化工等第二产业的崛起将会成为海南省发展经济的第二次增长极 海南能源化工产业已经初具雏形 海南可成为能源开发四大基地 每年使用天然气30亿立方米，到2008年将达50亿立方米 现有140万吨大颗粒尿素项目、800万吨炼油项目和60万吨甲醇项目 中海油在海南投资100亿元，主要有四个项目，包括富岛二期项目、洋浦电厂油改气和余热发电、东方－洋浦－海口输气管道等伐。 东方化工城内正兴建年产3万吨甲醛、60万吨甲醇、60万吨复合肥、52万吨的小颗粒尿素等一批下游项目。 海口作为经济中心与综合服务基地；工业的发展将带动海口商务环境 海口城市主要职能： 海南省政治中心、经济中心、文化中心；国家开发南海海洋资源战略基地。 海口城市发展总目标 把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市。 本项目位于规划中的商业金融服务中心 本案位于滨海大道沿线核心位置，区位优势明显 项目为1992年未完工项目，已有建筑地面15层，暂定规划为超高层项目 项目周边交通便利、环境较好，8层以上可观部分海景 世联对项目的理解——项目界定 报告思路 我们将结合企业战略，解读客户目标 企业战略 通过本项目成功运作，让海南控股正式涉入房地产行业 建立政府信心，为后期一级运营提供条件 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 纯写字楼物业是否能够满足开发要求 ？？？ 超高层物业的高成本对售价提出较高要求 按原有方案，主体楼全部发展办公楼物业，可以实现一定的投资回报 我们将结合企业战略，解读客户目标 针对写字楼市场背景提出问题 写字楼主要聚集在国贸路周边以及滨海大道沿线，国贸区域是传统的商务中心,滨海大道沿线是规划中的CBD 滨海大道沿线整体品质高，大量新项目供应，众多城市先进要素聚集，必将取代国贸区域成为商务中心区 快速发展时期，确定板块之间的关系是首要问题 海口投资氛围缺乏导致在售项目消化缓慢 受90年代初期泡沫的影响，经济活力较差 近年整体投资氛围弱，正在崛起中 同时在售项目实现销售价格低，新入市项目售价仅4000元/平方米，价值略被低估 但市场在租写字楼项目租赁状况良好，表明写字楼需求旺盛 目前市场上成熟写字楼出租状况良好，表明市场需求并不缺乏。 主要原因是近年海口商务氛围的逐渐崛起。 与商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格，表明写字楼价格仍有上涨空间 Why??? 市场在租办公楼租赁状况好 酒店办公实现价租赁格高 市场在租写字楼整体品质低、形象差——层高低，大堂形象差 在租写字楼整体品质低、形象差——配套设施缺乏 在租写字楼整体品质低、形象差——物业管理差 新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富广场 新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富中心 现有写字楼已经不能满足高端客户需求 现有写字楼已经不能满足高端客户需求，有迁往高品质写字楼的趋势 南洋大厦物业管理人员访谈： 南洋大厦是10年前建设的当地最好的办公楼，包括中央空调和当时FPD的物业管理，当年物业管理费用28港币/月.平方米； 现在南洋大厦主要是金融投资类的企业，对办公形象要求很高 目前很多企业对当前状况不太满意，包括硬件设施，商务配套，物业管理等。 有一批企业在南洋大厦办公10年之久，由于没有更好的项目，所以没有搬出去 国贸中心面市后，部分在南洋大厦办公的企业迁出，搬入国贸中心。 又因为现有物业不能满足需求，导致需求大量外溢 与商务酒店共生的写字楼能实现高价格，主要依赖于酒店商务配套和高品质服务 未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目 未来项目在产品品质上明显提高 整体格局 写字楼市场分析结论 基于办公楼市场背景提出的三大问题 高端市场容量是本项目最大的风险 超高层高成本与低市场价格平台的风险 竞争策略 报告思路 面对市场容量风险的解决途径 主体楼降至100米以下，充分利用广场商业盈利——方案B 主体楼保证100米以内的各项指标 主体部分地上保留26层，建筑高度99.4米，地上面积53000平方米 两种种备选方案具体的物业配比 方案A总成本投入约4.4亿元，包括一间2.44万平方米的酒店投入 方案A在收回投资的基础上获利，沉淀约2.5万平方米的五星级酒店物业，主要风险在于后期酒店运营 方案B总成本投入约2.09亿元；单方成本将近4000元/平方米 方案B在2