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目前我国房地产信托状况和风险分析 　　摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。 　　关键词：房地产；信托；状况；风险 　　中图分类号：F3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02 　　一、房地产企业资金链紧张 　　1.房地产企业资产负债率高 　　据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司TOP10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。 　　2.房地产开发投资扩张致资金紧张 　　在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。 　　3.房地产贷款政策收紧致资金紧张 　　2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。国家统计局公布数据显示，2010年一季度，房地产开发企业本年资金来源为19268亿元，同比增长18.6%；其中，国内贷款3837亿元，同比仅微幅增长4.4%；自筹资金、其他资金（订金及预收款、个人按揭贷款）增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即使有可出售的项目或者优势地段的土地也很难贷到款。 　　二、房地产公司与信托投资一拍即合 　　1.民营企业效益低致资金流出实体经济 　　中国经济的高速增长，造就了巨额社会财富和资本积累。但中国的实体经济目前内外交困，出口受阻、内需不振，又得不到资本的输血，类似温州企业老板“跑路潮”、高利贷等一系列民间借贷事件频现。 　　我国目前的金融体制还处于比较封闭、政府垄断管制的阶段，严重影响资本配置、资源配置、货币的正常流动等各个方面，阻碍民营经济的发展，并积聚了巨大金融风险。民营中小企业的融资成本明显过高，高利贷频现，导致了实业空心化。国家对土地的垄断供应造就了高房价，资产泡沫化。房价上涨吸引大量民营企业资金，抽空了实体经济的资金，使企业运营成本上升，也掏走了百姓的储蓄。大规模资金在正常的生产经营之外循环，投资于理财市场。 　　2.国企大量低成本贷款寻求高收益投资 　　国际金融危机爆发后，由于外部需求不振，煤炭、钢铁、化工、有色金属等行业出现了不同程度的产能过剩，库存增加，效益下滑。在08年金融危机时期国家4万亿投资，以及每年8-10万亿新增贷款下，出现了房地产投资火暴的现象。资本是逐利的，一些重化工行业的资本转向房地产业，2010年一些城市房地产投资同比增加50%以上。 　　随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，部分房企通过转向房地产信托、海外私募、房地产私募股权基金等方式融资。据统计2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元，同比增长328%。大型国企和大型上市公司发行信托产品利率为11%至15%之间，而部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资，其融资利率多为18%以上。国企从银行获得贷款、发债等比民企容易得多，成本也低得多。信托产品吸引了大量国企低成本资金的青睐。 　　3.上市公司巨额融资（IPO、增发等）寻求高收益投资 　　据一些金融数据显示，2010年上市公司的融资数量、金额创出了历史新高：全年共有531家公司在A股市场融资超过1.02万亿元。首先是新股发行速度过快，融资额连续两年排名世界第一；其次，新股发行价格过高，超募资金无正当用途；再次，上市公司融资项目不实，变更募集资金用途的现象仍然较多。不