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郊区化和郊区住宅价格分析 　　【摘要】通过变动后的李嘉图租金模型以及房屋过滤模型无法发挥作用的条件下的供给与需求关系这种现象的原因及可能出现的结果进行分析，得出这种现象在影响城市郊区化过程的同时，也会抬高郊区住宅价格，并提出自己对于认识这种现象的建议。 　　【关键词】 郊区化；住宅区位；房价倒挂；李嘉图租金 　　 　　一 引言 　　 　　面对居高不下的房价，为了避免沦为房奴的命运，普通工薪收入家庭不得不设法应对，或是集资建房(但是到目前为止还没有成功的先例)，或是选择租房，或是争购僧多粥少的经济适用房，亦或是选择在郊区购买住宅。然而，这又进一步抬高了这些郊县的房价。由此可见，迫于城区房价压力，市民选择在郊区买住宅已成为一个相 　　当普遍的现象 　　 　　二 模型的建立 　　 　　郊区的住宅价格比城区住宅便宜是显而易见的。否则，在有限的收入预算约束下，城区居民的购房选择就不会由城区转向郊区住宅了。直观地看，造成两者价格上较大差异的原因在于他们最显著的差别：空间位置 。传统的李嘉图租金模型首先要求将城市模式化(Alonso，1964；Mills，1972；Muth，1969)，它基于如下假设： 　　1，就业中心是唯一的，居民从居住地到达就业中心的交通路线为直线。每公里的年度交通费用为k美元，且家庭位置采用住宅距离就业中心的直线距离d指代。 　　2，家庭结构相同。每个家庭工作人员(上班者)数量是固定的，家庭收入y用于交通，其他商品(消费额以x表示)和住房消费。 　　3，住宅供应量不变。住宅的年租金为R(d)。它随着位置(交通距离d)的不同而不同。 　　4，住宅是土地及房屋共同形成的组合体。不同地段的住宅特性相同。每套住宅占用一定土地面积(q)同时也包含了一定数额的成本为c的房屋建设资金(材料与劳动力)。 　　为了与实际情况更加吻合，下面对以上4条假设进行部分细化和更改，这些变动主要是由李嘉图租金模型的原假设的基本原则引申出来的，与原假设的基本原则并不矛盾。 　　1，k不仅是交通费用，还包括了通勤时间，非便利性，低升值率等所有由于较远距离所带来的负效用。 　　2，由于住宅价格是住宅租金的资本化的体现，因此在所有价格变量中，都不考虑折现率i或利率i,仅以R(d)代表住宅价格。 　　3，建筑成本c包含的材料及人工费用是由于房屋面积不同而导致的建筑成本c=MS，也即不同地段的住宅的特性可以不同。其中M为每单位面积的建筑费用，S为房屋建筑面积。 　　另外，由于大多数国家城市开发区外土地多用于农业，在这种最低用途下农业用地单位价格为r(a),，所以，城市土地所有者出售土地的农用价值或机会成本为r(a)，则城市边缘b处，每套住宅价格由两部分构成，土地价格r(a)以及建筑价格。而一般地段的住宅价格则为城市边缘b处的住宅的替代成本价格加上城市边缘与该点的交通费用之差，故不同家庭住宅价格梯度表达式为R(d1)=r(a)q+MS1+k(b-d1)、R(d2)=r(a)q+MS2+k(b-d2)又由于根据消费者收入与消费的定义，不同家庭购买价格可简单分为两类：R(d1)=y1-kd1-x0 ；R(d2)=y2-kd2-x0 由于y1y2，且低收入家庭希望实现与高收入家庭同样高的其他消费X0，即x1=x2，则R(d1)R(d2)代入得：由于r(a)相等，MS1+k(b-d1)MS2+k(b-d2)即： MS2-MS1kd2-kd1故可以得出下列结论：低收入家庭在选择距离较远的住宅后，可以得到较低的购买价格，但却不一定能够获得同等效用的居住面积等住宅品质方面的改进。 　　 　　三、可能的结果 　　 　　在大量城区居民转向郊区购房后，可能会产生什么样的结果呢？在正常的城市发展过程当中，房屋过滤模型在房地产市场中发挥着重要的作用。过滤模型是解释住房使用耐久性、折旧和住房服务递减或递增现象的一种很好的方法。然而存在着某些特定的因素阻碍了房屋的正常过滤途径，将使房地产市场形成不同的特征。为了便于分析讨论，不妨将郊区住宅市场细化为高档，低档，中档三个字市场。首先需要做一定的假设： 　　1、中档市场是郊区房地产市场的主要市场，由于大部分的城区市民收入水平为中等水平，所以大部分的房地产开发与销售都集中在这个市场中。 　　2、房地产产业开发周期较长，不能随意调节供给。 　　3、高档房的购买者购买目的是提高居住品质或用于投资升值。 　　4、中档房与低档房的购买者购买目的是用于自己居住，且都属于首次购房。 　　（1）中档市场。由于目前西安市城区居民以中等工薪收入家庭居多，郊区的住房价格又与城区有明显的差别，故郊区房地产市场的中档住宅的需求增长较快，且房地产的开发周期较长，故其需求不能随意调节。 　　（2）低档市场。由于