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重庆市房地产业和经济增长关系研究 　　 ［提要］ 近几年，重庆市经济与房地产业出现双增长趋势，为理清房地产业与国民经济增长的内在联系，本文采用相关数据进行实证研究。 　　关键词：GDP；房地产投资额；房地产销售额；水平VAR模型；Granger模型 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2011年10月29日 　　 一、引言 　　 重庆，作为我国西部最大、最具有发展潜力的城市，经过直辖十二年的建设，经济、文化、社会全面发展，人们的生活水平稳步提高，2008年重庆市国民生产总值达到5，097亿元，增速达到14.3%，位列全国第五，人均GDP达到2，573美元。2008年的“3.14”总体部署将重庆作为城乡统筹示范区以及2009年的国务院《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》都对重庆发展提出了纲领性定位。而作为重庆市经济增长的重要组成部分的房地产业也面临着重大机遇，2008年全年，重庆市房地产开发投资额达到991亿元，同比增长16.6%。 　　 库次涅茨将国民经济分为第一产业、第二产业与第三产业，并认为经济增长与各产业间有密切关系。房地产业作为第三产业的一部分，与国民经济必然也存在着某种联系。国内在房地产业与国民经济相关性研究方面，大多数采用计量经济学的定量计算研究：范苑（2005）以厦门市经济特区为例，基于DI指数对房地产业周期与经济增长相关性进行了分析，GDP增长速度与房地产投资额增长速度之间正相关，分析房地产投资增长率和GDP增长率两组数据相关系数，得出在显著性水平а=0.01下，相关系数0.81，表现出较高的相关性。李熙娟、李斌（2006）对全国房地产业与国民经济关系进行了论证分析。采用1978～2002年的数据，利用计量经济学中的协整检验以及格兰杰因果检验模型，对房地产业与国民经济增长之间的协整关系和因果关系分别进行检验，结果表明，两者之间并不存在长期稳定的关系；取滞后期1～3时，两者互为因果关系。陈守东、马辉、才元（2006）认为GDP和房地产投资完成额互为Granger成因，二者关系密切。林玉伦、葛新权、周将（2007）以北京市为例，认为城市化水平、人均居住面积与因变量房屋销售额之间存在着显著的线性相关关系。城市化水平每提高1%，可以增加销售额171.68亿元；城市人均居住面积每增加1平方米，可以带来销售额增长87.45亿元。房屋销售额增量与城市化水平、GDP增长率之间存在显著的线性相关关系。GDP每增长1%，就可以带来销售额增长2.127%。孔煜（2009）认为长期来看经济增长与房地产投资额是互为因果的，即房地产消费对拉动经济增长是有显著作用的。但短期来说，对中国东部地区而言，房地产销售额与经济增长存在短期因果关系；而对于中、西部地区而言，房地产销售额只是引起经济增长的原因而不是其结果。 　　 二、经济增长与高房价 　　 九十年代末，受重庆直辖、西部大开发等利好因素影响下，重庆市房地产市场逐渐步入发展轨道。2002年重庆市房地产价格开始稳步上升。特别是2005年以来，在全国房地产市场一片大好情况下，重庆市房地产价格也进入了加速增长阶段。在此阶段，重庆市经济发展也取得了令人瞩目的成就。那么，房地产价格的上涨是否与经济增长有直接关系呢？图1给出了重庆市1998～2008年GDP增长率与房地产价格均价增长率的关系。总体上房地产价格与GDP保持一致，但二者并没有直接的因果关系。价格围绕价值上下波动，这是经济学的永恒规律。客观地讲，房地产价格上涨原因来自多个方面：首先，物价上涨导致水泥、钢材等材料价格以及劳务价格等建安成本增加；其次，国家实行“招、拍、挂”制度，从而导致土地成本大幅度提升；最后，最重要的是来自于城市价值转移或转化部分。随着城市建设投资的不断增加、环境质量的不断提升、教育文化事业不断繁荣，城市的城市价值逐渐显现出来，这部分价值附加到房地产价格中，而导致房地产价格脱离当地经济发展水平而与城市价值正相关。（图1）因此，房地产价格上涨只能是房地产市场发展的一种结果，并不能代表房地产市场的健康发展状况。所谓健康的房地产市场是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产促进城市经济发展的前提是房地产市场的健康。相反，过高的房价却意味着房地产市场的非健康发展。所以，讨论房地产市场发展时不应以房价高低来评论，房价不能作为评论房地产市场发展的指标。 　　 三、经济增长与房地产发展计量经济分析 　　 本文所采用指标为地区国民生产总值（GDP）、房地产投资额（REI）、房地产销售额（RES）。时间序列上GDP采用重庆市2003年第一季度到2009年第三季度的数据作为量化重庆市经济增长的指标。而房地产投资额与销售额涵盖了房地产市场的