2006秋物业管理实务（Ⅰ）教学辅导（一）.docVIP

2006秋物业管理实务(Ⅰ)教学辅导(一) ?第一章 物业管理的任务和内容 ?一、学习目的与要求： 1、了解：物业管理的产生和发展；管理的含义与要素。 2、掌握：物业的含义、物业管理的基本特征。 3、重点掌握：物业管理的概念、物业管理的内容、物业管理的基本环节。 二、需掌握的主要内容： 1、物业：物业主要包括三部分 ： （1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； （2）与这些建筑物相配套的设备和设施； （3）相关的场地。 2、物业管理：是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。” 该定义包括了三层含义： （1）．物业管理企业接受业主委托提供有偿服务。 （2）．对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容。 （3）．为业主提供服务有一定的外延性。 3、物业管理的基本特征： （1）社会化；（2）专业化；（3）市场化。 4、物业管理的内容： 物业管理的基本内容可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 常规性的公共服务是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。 常规性的公共服务有可以分为：房屋建筑物的基本管理；房屋设备、设施的基本管理；环境卫生和绿化管理；安全防范和消防管理；车辆停放秩序和道路、场地的管理；物业维修费用和维修基金的帐务管理；物业档案资料的管理及公众代办性质的服务。 针对性的专项服务是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 针对性的专项服务的内容主要有：日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；各类中介服务；社会福利类。 委托性的特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又提出该方面的需要，此时物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。 5、物业管理的基本环节： 物业管理的基本环节分别包括在：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。 （1）物业管理的策划阶段 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业等3个基本环节。 A、物业管理的前期介入 所谓物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。 B、制定物业管理方案 在前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案。 物业管理方案包括以下主要内容： ①确定管理档次：根据物业类型和功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。 ②确定服务标准：不同类型、功能和档次的物业，需要提供的物业管理服务项目及服务质量是有较大差别的。 ③财务收支预算：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用的测算，确定各项目的收费标准及支出预算。进行费用分摊。建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 C、选聘物业管理企业 在物业管理方案制定并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘。在开发项目全面竣工交付使用之前，首次选聘物业管理企业的工作由房地产开发建设单位进行。 （2）物业管理的前期准备阶段 物业管理的前期准备阶段的工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训; 规章制度的制定; 物业租售的介入等四个基本环节。 （3）物业管理的启动阶段 物业管理的启动阶段：物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。 A、物业的接管验收 物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是在政府有关部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理就应全面启动。原有物业的接管验收通常发生