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白云国税一分局 2016年10月 * * 财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 自2016年5月1日起执行 附件1 附件3 附件2 附件4 《营业税改征增值税试点实施办法》 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》 总局2016年13号到19号公告 总局2016年23号公告 政策文件： 具体包括纳税申报有关事项、不动产分年抵扣管理办法、纳税人销售不动产管理办法、纳税人出租不动产管理办法、纳税人异地提供建筑服务管理办法、房地产开发企业管理办法；委托地税机关代征税款和代开增值税发票 省局2016年3号公告 关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告 关于试点纳税人若干征收管理事项的规定 一、物业管理的问题 提供总部管理、投资和资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。 1、物业公司代收的业主水、电费的收入该如何处理。 以委托方名义开具发票 代委托方收取的款项的，可不计算增值税销售额。 若水电煤气公司的水电费发票不是直接开给业主，按转售处理 一、物业管理的问题 2、代收污水费： 是否符合行政事业性收费的范畴 政府文件规定 物价部门核价 专项用途 不征税收入和免税收入 可开增值税普通发票 一、物业管理的问题 3、物业管理公司，有房屋租赁和物业管理服务，是否分别开具发票还是可以在同一张发票上反映。 适用不同税率的项目，应分别开具，但可以在同一张发票上开具不同税率的项目。免税项目和应税项目不能在同一张发票上开具。 二、转售水、电的问题 转售电 若物业管理公司为小规模企业： 物业管理公司开具3%的增值税普通发票/增值税专用发票，且小规模企业不允许抵扣上游企业开具的发票。 若物业管理公司为一般纳税人： 物业管理公司开具17%的增值税普通发票/增值税专用发票，同时允许抵扣上游企业开具的发票。 二、转售水、电的问题 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告 （国家税务总局公告2016年第54号) 二、转售水、电的问题 转售水 物业管理公司为小规模企业或一般纳税人： ①均开具3%的增值税普通发票/增值税专用发票 ②收到上游供水公司的发票为增值税普通发票。 ③扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额进行申报纳税。 三、进项税专票是否一定要认证 由于增值税发票开具不去抵扣就会造成滞留，去抵扣又属于不能抵扣的范围。所以纳税人若取得不能抵扣的专用发票，一个途经是要销货方重新开具普通发票，另一个途经是把发票拿去认证抵扣，但同时做全额进项转出即可。 四、出租不动产租金收入的确定 （一）纳税人销售、租赁不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。? （二）纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 四、出租不动产租金收入的确定 （三）其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告 （国家税务总局公告2016年第53号 ） 五、电子发票 电子发票是现代信息社会的产物，是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的数据电文形式的收付款凭证。 本次汇报中提及的电子发票特指通过增值税电子发票系统开具的增值税电子普通发票。 电子普通发票 = 数据 + 版式 + 载体 发票号码、代码：开票时由系统自动赋予 二维码： 记录票面信息 五、电子发票 电子普通发票与纸质发票的区别 电子普通发票开具后形成电子数据 电子普通发票在开具后数据实时上传税务机关 电子普通发票以存储在税务机关的信息为准 电子普通发票不使用专用发票纸 五、电子发票 五、电子发票 关键点：1.电子发票等同纸质发票；2.可以报销；3.统一票样；4. 2016年起启用。 五、电子发票 1.纳税人确定使用增值税电子普通发票系统后，需要： 升级税控开票软件到最新版本 前往主管税务机