不动产统一登记制度的思考.docVIP

不动产统一登记制度的思考 　　不动产是登记的标示物，国际上对不动产认识存在两种观点。一种观点认为，不动产是不能移动的物，或者移动必然毁损其形态或降低其经济价值；不动产包括土地，土地之上的建筑物和大型设备等，不能与土地分离的出产物和树木等。采行此种观点的主要是德国、日本、意大利等大陆法系国家的民法典。另一种观点认为，不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。采用此种观点的主要是法国和瑞士等国的民法典，大多数英美法系国家对不动产的界定也类同。我国《物权法》未对不动产给予界定，也未区分不动产范围，遵从中国法律传统，不动产之界定采行第一种观点较适宜。 　　一、不动产登记概说 　　不动产登记，即不动产物权登记，是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序登载于不动产登记系统的法律行为，也是一个国家或地区物权制度的重要组成部分。从世界各国不动产登记实践看，普遍的做法是属地登记，即在一个登记区内只能由一个登记机构实施，同一个登记区内只需建立一个统一的不动产电子登记系统。我国《物权法》已经确立了不动产统一登记的原则，但统一登记的具体范围、登记机构和登记办法尚无规定。 　　不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为，不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才完成不动产物权的变动，未经登记，物权受让方只能受债权保护，而非物权保护。对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，物权变动与债权成立同步，登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后，不动产登记的法律依据与登记效力已经明确，成立要件主义和对抗要件主义并存，以成立要件主义为法定，以对抗要件主义为例外。 　　二、不动产统一登记面临的主要问题 　　《物权法》规定的不动产统一登记制度在具体实施过程中仍然存在着不少问题，主要表现在以下几个方面。 　　1.登记法律依据繁杂 　　我国长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置和职能合一的问题，由此形成了多个登记机关负责登记的现象。在法律依据方面，房屋登记在《城市房地产管理法》和《担保法》中均有涉及；农业部门对农村承包土地进行登记依据《农村土地承包法》，对草原登记则以《草原法》为依据；林业部门以《森林法》对林地进行登记管理；而《草原法》及《渔业法》分别规定了对草原和水面、海域、滩涂的不同部门登记的管理权。具体到登记机构的设置上，土地、房屋、矿产、农业、林业、海洋、渔业等行政管理部门，都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权，各个部门各有一套登记制度、机构、方法、人员等，依据各自出台的部门规章发放不同的产权证书。政出多门的不动产登记，一是增加了登记申请人的负担，二是增加了地方政府的财政支出，三是降低了登记效率，四是不可避免产生大量的登记瑕疵，五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。 　　2.登记审查须具备专业知识 　　登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一，采用不同的审查方式，对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要影响。根据登记过程中，登记人员对登记申请，在何种范围内，具有多大限度的审查权限，是否及于原因关系，分为实质审查和形式审查两种模式。对原因关系进行审查的为实质审查主义；不及于原因关系的为形式审查主义。有学者认为，我国《物权法》采取了折衷方法，是以形式审查为主，实质审查为辅的模式。在当前的多部门分类登记体制下，各个登记机关尚能在专业素养上有能力分别针对各自领域的不动产登记进行实质审查，在实现不动产统一登记之后，提高登记人员综合专业素养是当务之急。 　　3.缺乏配套的登记错误赔偿机制 　　在登记出现错误、遗漏等造成当事人损失的情况下，登记机构应当承担何种责任？赔偿责任的性质是民事赔偿还是行政赔偿？赔偿的经费从何而来？《物权法》均没有明确。从我国不动产登记现状来看，从事不动产登记的部门大多为事业型编制机构，工作人员非国家公务人员。这些事业型单位从事的登记工作都来源于各自行政机关的委托。《行政诉讼法》第25条规定：由行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。《国家赔偿法》第7条规定：受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务单位。因此，从理论层面及目前实务看，登记机构的赔偿责任似乎应定性为国家赔偿，登记机关只赔偿直接损失，对受害人的补偿是非常有限的，满足不了当事人的实际损失，不能充分维护当事人的利益。 　　4.登记信息查询不便利 　　只有将登记的信息公开，才能发挥登记公示的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请