业主自治团体运行机制的研究.docVIP

业主自治团体运行机制的研究 　　摘 要：近年来,随着各类型居住社区的深入发展,业主自治团体在维护业主利益时愈发显得力不从心,尽快完善相关制度的呼声不断,本文从业主自治团体的管理机关入手，总结业主自治团体的特征和职能，分析业主自治团体的运行，业主委员会与其他社区组织的关系网络，进而完善业主自治团体的运行。 　　关键词：业主自治团体；业主委员会；运行；机制 　　 　　一、业主自治团体的管理机关 　　关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。 　　依日本现行的建筑物区分所有权法，自治团体法人的自治机关包括集会、理事和监事。其中集会，指的是区分所有权人大会，是自治团体法人的意思机关。理事为自治团体法人的必设机关，相当于一般自治团体下的自治者，代表管理自治团体法人。坚实与理事一样，也是自治团体法人的必设机关。主要以对法人的业务执行给予监督。 　　各国法的一般规定情形来看，区分所有权人大会、管理者以及监督性机关，均为重要的管理机关。可以看出，区分所有权人会、管理者、监督性机关是现代各国区分所有权自治团体的一般常设性机关，而此种管理体制，毫无意义，最终与三权分立学说存在紧密联系。① 　　二、业主大会的组织结构 　　（一）业主大会会议 　　1、会议类型与会议形式 　　业主大会会议室建筑物区分所有权人形式职权的重要方式，包括年度会议和临时会议。 　　根据联合国欧洲经济委员会的《转型国家住宅类建筑区分所有权指南》的规定，年度会议，又称定期会议或一般会议，通常安排在当年的第一季度召开。业主大会年度会议由管理人召集，倘若没有管理人或管理人违背自己的义务未能召集年度会议时，业主大会、业主委员会或任意区分所有权人都可以召集年度会议。年度会议在开前至少14天前，必须书面公告大会的议程、时间、地点与主要议题，任何未纳入议程的问题都将不会被大会讨论。② 　　美国经验显示出席物业小区业主大会的区分所有权人，一般不到全体区分所有权人的50%，因而，美国法律允许小区业主大会实行比较低的法定人数，即10%。③我国台湾地区的区分所有权人会议通常称为住户大会，自公寓大厦条例颁行后，为防止歧义发生，因此建议统一为区分所有权人会议，考虑到住户的内涵外延与区分所有权人的差异，这种看法是值得认同的。根据我国台湾地区的学理和立法实践，区分所有权人大会是最高意思机关，其地位有些类似社团法人的总会或股份有限公司的股东会。④ 　　我国《物业条例》将业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。规定了业主大会会议的形式可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但无论何种形式，都必须有至少1/2以上投票权的区分所有权人参加。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。⑤召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。但对于通知的具体形式，条例没有明确规定。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。在实践中，由于20%的提议比例过高难以执行，所以一些地方规定或小区议事规则将比例调低至10%左右，以便宜行事。从比较法的角度看，一般有部分区分所有权人提议进行临时会议于部分区分所有人通过主管当局提出临时会议的人数比是不同的，后者的比例要高于前者，目的主要在于控制公权力的介入。 　　2、会议决议 　　建筑物区分所有权人投票权的计算因而成为业主大会会议中的一个重要问题。建筑物区分所有权人组织是自治组织，在投票权的确定上往往采一人一票的民主性社团的通常做法。另一方面，建筑物区分所有权人组织成员身份的获得是基于财产的所有权，成立区分所有权人组织的重要目的也是通过管理公共财产，执行管理文件来维护财产的价值，从这个角度看，以建筑物区分所有权比例或经济投入比例来确定投票权又是一个惯常的做法。⑥还有一种就是直接以区分所有权人拥有的住宅套数做法投票权的计算方法，每套一票。或者是按建筑物区分所有权人拥有的住宅建筑面积作为计算标准。当今世界各国的时间来看，无外乎这四种。如德国、瑞士以及我国台湾地区，就采取一人计一票的做法，数人共有一专有部分只记一票；法国这是按照建筑物区分所有权人所有部分与整个区分所有建筑物价值的比率来确定投票率；日本这是按建筑物区分所有权人拥有的专有部分室内面积与区分所有建筑物全部室内面积的比率确定投票率。⑦ 　　我国《物业管理条例》只对第一次业主大会会议的投票权计算进行了原则性的规定，给出了两个考量因素：建筑物区分所有权人拥有住