苏州中海半岛华府全案整合行销总体策略2005131.pptx

汇 报 结 构SWOT定位策略竞争策略行销关键要点卖场包装策略行销推广节奏总体规划各行销期诉求内容及传播通路规划宗地审视产品探讨回顾品牌审视细分市场分析定价策略建议销售节奏建议 以激动的心情全面审视这块土地苏州城内唯一将城市、生态双概念融为一体的高档成熟居住区高密度住宅小区 商业、文化艺 术公共场所 高档休闲娱乐大型开放空间宗地金鸡湖超五星酒店高级别墅区配有商业的中高密度居住区自然生态保护区27洞高尔夫球场全园区唯一的在售低密度住宅区玲珑湾湖滨1号 春之枫情 韵水岸湖畔天城东湖 大郡商业用地邻里中心高密度住宅东湖大郡中密度住宅低层住宅07 100809金鸡墩1号05金水湾中低档居住区未来的园区行政中心，苏州市的 新兴城市商业、文化中心白塘公园玲珑湾学校九龙医院 会展中心科技文化红枫园行政 中心F城 艺术 中心商业用地、邻里中心文 化水小学 中学廊邻里中心高学校 中27洞高尔夫球场体育用地预留地混合发展用地宗地金鸡墩发达的交通 沪杭价格差越来越多的上海浙江台湾资本涌入园区苏嘉杭沪宁高速高速312国道现代大道直通沪宁高速宗地东环路新机场路一块金质土地以探索的态度研究一个产品到目前为止，麦点对整个社区的规划、景观设计、配套规划、户型设计等实体产品力只是通过对接组的简短介绍有个粗略的了解，尚无任何详细的信息量。我们按照对接组的描述，将其假想为一个充满异域风情的意大利小镇。以典雅的建筑、复古的情怀、贵族的享受与不朽的艺术 为主题在苏州演绎中海第四代产品经典。综合产品力：建筑形式—纯TOWNHOUSE产品，符合苏州高档客层对低密度产品的超乎寻常的喜爱建筑品质—中海第四代产品的代表作建筑立面—意大利新古典主义风格，接近佛罗伦萨建筑建筑细节—欧式富丽华贵的雕饰景观—原滋原味的意大利风情，自然风光与人造景致的融合生活品质：RELAX地下室—欧洲贵族生活的奢华与享受多院落空间—中空庭院和前庭后院，最大化的将室内外空间融合在一起，体现别墅生活的情趣拉长型房型布局—增加南向的采光面，空间精致且私密性良好景观中庭— 采光充足，通风流大量退台—有天有地畅 产品竞争，是2005年房地产市场的主题。本案在质量标准上务需体现出中海第四代经典豪宅的特点，不仅局限于产品形式的独特、空间的创新，而更多地投入于真正提高客户居住质量的方面，为产品行销和塑造中海在苏州最高档项目的品牌奠定产品基础。为此，Mind建议本案后续产品力提升方面应致力于提 高居住质量的舒适性与可持续性方面进行产品创新， 以便遥遥领先竞争对手。意大利小镇古典·华贵·精细·浪漫以仰望的视角审视一个品牌园区品牌情况一览项目名称本案中新置地地块南山地块建屋08地块圣堤哥枫情水岸高尔夫花园天域玲珑湾当下品牌印象知名度不足知名度与美誉度较高、值得信赖无知名度与美誉度较高、值得信赖知名度一般知名度与美誉度较高知名度一般、美誉度较差值得依靠转入新股、升值品牌实际价值全国第一、全国性战略、上市公司、物业好、质量好、创新好园区企业、苏州地方品牌上海开发商园区企业，苏州地方品牌，全国100强南京开发商南京最大开发商、品质好、朴实踏实中新与南京合作，地方与地方联合全国的、物业好、创新性强、质量好万科入住、专业性、全国性中海地产26年中国地产的引领者 高档物业的缔造者金牌品质,质量代言问？题? 一块金质土地 + 一个稀缺产品 + 一个领导品牌优势众多，定位如何聚焦？从市场寻找答案产品细分市场分析独幢别墅地理发展趋势——向稀有景观/文化资源区域聚集阳澄湖 拙 政 园澹台湖 枫 桥木渎古镇金鸡湖 苏州 乐园灵岩山金澄湖太湖 2002年 2003年 2004年—向城市新区转移相 城 平江新城 园区湖东 吴 中太湖 2003 2004 2005双拼联排别墅地理发展趋势—！2005年下半年以后，Townhouse不再是稀缺产品湖南——高层高尔夫花园和乔丽晶公寓圣堤哥金墅国际湖南——多层圣堤哥湖南——别墅高尔夫花园圣堤哥金水湾 环视我们的周遭 高层林立,别墅崛起,多层稀缺 湖西——高层湖北——高层 加城国际 湖滨1号 中茵皇冠 顺景地块 雅戈尔地块湖东——多层南山地块建屋08地块凤凰城 湖东——高层 东湖大郡 枫情水岸 湖畔天城 东湖春之韵 星海时代花园 仁恒地块 丽景华庭 凤凰城 湖东——别墅 金鸡墩1号 机关别墅中新地块 枫情水岸玲珑湾天域湖左岸名城映像园区低密度住宅产品组合情况一览项目名称本案中新置地地块4月26日拍卖05地块南山地块建屋08地块金鸡墩别墅金水湾别墅圣堤哥枫情水岸凤凰城高尔夫花园容积率0.8/0.560.80.81.01.10.50.41.381.20.5建筑形式联排联排联排联排/多层洋房/小高层联排/多层洋房/小高层联排/独栋独栋/联排/叠拼联排/多层/小高层/高层叠加别墅多层