苏州越湖名邸全程营销推广报告上海智旭联旭含平面2007177.pptx

越湖名邸市场分析认知论3我们的操作手法认识城市 认识市场 认识板块 认识对手 认识客群 认识自我4认识城市5城市审视国际城市花园中国园林城市中国最佳投资城市外向经济最活跃的城市全球九大新兴科技城市世界经济最具活力城市中国十大最具经济活力城市中国六大“金牌城市”之一……6地理位置昆山苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市7城市地位 目前长三角—— 1.1%的国土面积+6.3%的人口 创造了 21%的GDP+20.4%的财政收入+40% 的外商投资+36%的进出口总额 接轨上海是长江三角洲城市的共 识。以路桥交通网络规划和建设为 契机，长三角正在打造一个“3小时 经济圈”。苏州将建成“半小时交通圈” 处于上海都市群的核心层 其它城市向西延伸到江苏的锡、常三市，向南包括浙江的杭州、湖州等地 上海、苏州 嘉兴 第一层 第二层 第三层8经济发展 4820 500040274500400034503500300025002000280220801760154115001000 50002000200120022003200420052006 地区生产总值（亿元） 2006年全市实现地区生产总值4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%，三次产业的比例为1.9:65.4:32.7，人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破10000美元。 苏州在“苏锡常经济圈”龙头地位确定，外来人群在苏州置业越来越多，房地产市场总体需求旺盛 9快速发展的苏州民营经济 30 25 20 15 10 501999200020012002200320042005个体工商户 14.47 14.87 16.89 18.520.6 22.22 23.952.17 2.99 4.26 5.917.27 8.21 10.27私营企业10苏州区人口走势及城市化走势0.70.60.50.40.30.20.17006005004003002001000019992000200120022003200420052006总人口576.2 578.2 580.5 583.9591598.9 606.2 616.08市区总人口城市化率209.45 212.4 216.87 220.75 224.53 230.15 42.60 44.70 46.80 63.30 63.5011位于长三角重要经济带的园林苏州，采取紧靠上海的城市发展策略，2006年后已经发展成为： 国际城市花园/中国园林城市/中国最佳投资城市 外向经济最活跃的城市/全球九大新兴科技城市 世界经济最具活力城市 中国六大“金牌城市”之一苏州以仅占全国0.089%的土地，0.046%的人口，创造了： 全国第四的GDP/全国第一的协议利用外资 全国第2的全部工业总产值/全国第三的进出口总额苏州2005年就率先全面达到省小康社会指标现在苏州12苏州城市规划一个中心：中心城区—苏州都市区五个副中心：常熟、太仓、昆山、吴江、张家港四个生态功能分区：1）环太湖生态功能区；2）阳澄湖水乡与古镇生态功能区 ；3）沿长江生态功能区 ；4）沿沪宁线城镇发展轴生态功能区四个发展轴：?沿沪宁城镇聚合轴?沿太湖旅游休闲轴?沿苏嘉杭交通走廊发展轴?沿沪青湖高速公路发展轴13随着“南京-上海”城际轨道交通的网的开设，苏州城区格局将进一步扩张 目前动车组从苏州站到上海站，81公里的全称仅需34分钟 城际轨道的开通将使时间差距缩短到20分钟，预计2008年底建成未来 通车，最小间隔时间为3分钟未来苏州，将规划建设成为“国际化的，现代化的特大型城市”，是一个超过200万人，拥有若干个50-100万人口卫生城的特大城市。未来十五年苏州总面积将达到2597平方公里，比现有（1649.72平方公里）多了近千平方公里苏州14认识市场15市场发展历程萌芽阶段初级阶段 发展阶段 综合竞争自20世纪90年代中后期（97年左右），国家对房地产市场开放，取消单位分房政策，拉动楼市发展第一波。到了上世纪90年代末期，随着周边城市（尤其上海）房地产市场的快速发展，以及经济增长速度的加快，市场发展势头迅猛，产品多样化。2001-2003年，房地产市场发展速度相当快。产品类型丰富，物业水平提高，市场趋于完善，进一步提升整体市场。2004年至今，市场不断调整深化，秩序趋于规范化，竞争状况恶化，部分实力小的开发商逐渐淘汰。大规模项目出现，大盘时代到来。 16阶段市场发展特点 市场初级阶段供给 模仿、市场初步细分差异化细分、精确性定位过去现在未来未来市场竞争激烈，操作难度增加 17 房地产投资250021