北京朝阳区万达广场一期项目经营策划书.doc

北京万达广场一期项目经营策划书 二○○三年十二月 北京万达广场房地产开发有限公司 目 录 1. 项目介绍…………………………………………03 页 2. 策划部分…………………………………………20 页 2.1 营销策划…………………………………………20 页 2.2 费用预算…………………………………………27 页 2.3 产品策划…………………………………………34 页 2.4 当地工程施工管理指引…………………………42 页 2.5 财务管理…………………………………………67 页 2.6 成本控制…………………………………………70 页------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 北京万达广场房地产开发有限公司第一章 项目介绍1.1 城市发展概况1 城市概貌 北京，简称京，中华人民共和国首都。为历史悠久的世界著名古城。位于华北平原西北边缘，东南距渤海约 150 千米。面积 16800 多平方千米。全市总人口为 1381.9 万人。北有军都山，西有西山，山地占全市面积的 62；东南是永定河、潮白河等河流冲积而成的、缓缓向渤海倾斜的平原。山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。 北京市中心位于北纬 39 度，东经 116 度。雄踞华北大平原北端。北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在 2060 米，山地一般海拔米，与河北交界的东灵山海拔 2303 米，为北京市最高峰。境内贯穿五大河，主要是东部的潮白河、北运河，西部的永定河和拒马河。北京的地势是西北高、东南低。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为quot北京弯quot，它所围绕的小平原即为北京小平原。综观北京地形，依山襟海，形势雄伟。诚如古人所言：quot幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国quot。 北京全市土地面积 16807.8 平方公里。其中平原面积 6390.3 平方公里，占 38。山区面积 10417.5 平方公里，占 62。城区面积 87.1 平方公里。近郊区面积 1282.8 平方公里，远郊区面积 3198 平方公里。郊区县的面积 12239.9 平方公里。市区规划范围：东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清 河，面积 750 平方公里。市中心地区即旧城区，东西以二环路中心线为界，南北以护 城河中心线为界面积 62.5 平方公里。 北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温 1012 摄氏度，1 月-7-4 摄氏度，7 月 2526 摄氏度。极端最低-27.4摄氏度，极端最高 42 摄氏度以上。全年无霜期 180200 天，西部山区较短。年平均降雨量600 多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达 700 毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的 75集中在夏季，7、8 月常有暴雨。 北京市现有 16 个市辖区、2 个县。据第五次全国人口普查结果，至 2000 年 11 月 1 日，北京市人口共有 1382 万人。属特大城市。其中有 56 个民族成份，少数民族人口为 480384人，占全市总人口数的 3.84。人口在万人以上的少数民族有回族、满族、蒙古族，此外，人口在千人以上的还有朝鲜族、壮族、维吾尔族、苗族、土家族、藏族。2 经济整体情况及主要指标 改革开放以后特别是quot九五quot时期，北京市国民经济的持续快速健康增长，经济增长方式的加速转变，圆满完成了第九个五年计划。整体经济再次进入快速发展轨道。国民经济在保持快速发展的同时，经济增长波动明显减弱。2001 年， 全市国内生产总值达到 2817.6 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11，人均国内生产总值达到 2.53 万元，比上年增长 10.2。综合经济实力保持在全国前列，是全国重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值 93 亿元，比上年增长 4.5；第二产业实现增加值 1063.7 亿元，比上年增长 12.8；第三产业实现增加值 1660.9 亿元，比上年增长 10.2。三次产业结构为 3.3：37.8：58.9。第三产业在全市经济中居于主体地位，同时，高新技术产业崛起，北京经济形成了二、三产业并驾齐驱之势。3 基础设施建设--------------------------------------------------------