W市世纪华庭的项目施工阶段成本管理的研究.doc

W市世纪华庭的项目施工阶段成本管理的研究 　　【摘 要】本人将项目成本管理的相关理论与W市世纪华庭房地产开发项目实际密切结合，对本项目的施工建设阶段的成本管理进行了深入研究。研究表明，本项目成本超支主要是因为没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制，项目管理人员经济观念不强等。为此，项目开发商应加强项目成本管理基础工作及材料费管理，同时还要有效控制工期成本及设计变更。 　　【关键词】房地产；项目成本管理；设计变更；工期成本 　　一、引言 　　近10年以来，房地产业取得了飞速发展，己成为我国发展最快的行业之一。在改革开放以前，我国实行的是统建统分制度，1997年开始的货币分房和按揭贷款购房，使房地产业集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产业进入了一个前所未有的发展期，土地成片开发和大量资金的引入，形成了外资、内资和合资房地产公司齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，房地产业已成为我国国民经济的主要支柱产业。 　　在此背景下，W市C房地产开发有限公司提出了世纪华庭房地产开发项目。本人作为一名房地产开发项目的管理者，全程参与了W市世纪华庭房地产开发项目管理工作。在W市世纪华庭房地产开发项目成本管理过程中，认为W市世纪华庭房地产开发项目部对房地产开发项目成本管理重视不足，成本管理体系不全，存在问题较多。目前，W市世纪华庭房地产开发项目已经交房，实际成本与计划成本相比将严重超支。 　　为此，本文结合当前房地产开发项目成本管理现状，针对W市世纪华庭房地产开发项目成本管理中存在的问题，对本项目施工建设阶段的成本管理进行了深入研究，以从中得到启示，归纳总结房地产开发项目施工建设成本管理的对策和措施，对以后的房地产开发项目成本管理工作提供一定的参考借鉴。 　　二、项目概况 　　本项目位处W市开发区，紧靠旅游度假区，周围环境良好，适宜项目建设。该区域经10多年的开发，已建成大量的排屋、别墅和景观公寓。本项目用地面积38899.7平方米，总建筑面积60475.2平方米，项目的主要经济技术指标详见表1。 　　表1 项目主要经济技术指标 　　用地面积 38899.7m2 自行车停车数 3022辆 　　总建筑面积 60475.2m2 其中 地面停车数 0辆 　　其中 地上建筑面积 46669.7m2 地下停车数 3022辆 　　地下建筑面积 13805.5m2 项目总投资 14195.18万元 　　占地面积 7660.2m2 项目总销售收入 19246.49万元 　　绿地面积 15482m2 计划贷款 7000.00万元 　　建筑密度 19.69% 财务内部收益率（IRR） 20.27% 　　容积率 1.2 财务净现值（NPV） 1690.18万元 　　绿地率 39.8% 投资利润率 21.04% 　　建筑高度 7层 资本金利润率 59.74% 　　机动车总停车泊位 259个 投资回收期 3.12年 　　其中 地下停车库 216个 税后利润 2987.23万元 　　地面 43个 　　三、项目施工建设阶段成本管理现状 　　本项目施工建设阶段的预算成本为12130.6万元，项目施工建设完毕后的实际成本为13268.7万元，项目成本超支1138.1万元，超支9.38%。项目施工建设阶段之所以出现成本超支，除了由于项目建设过程中建筑材料价格上涨引起项目施工建设成本增加以外，主要还是由于开发商在项目施工建设成本管理的过程中存在诸多问题，主要表现为没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制；项目管理人员经济观念不强；建筑成本控制缺乏事前和事中控制；项目成本核算就事论事无实质性意义；项目工程变更过多；忽视房地产开发项目“质量成本”的管理和控制；忽视房地产开发项目“工期成本”的管理和控制以及缺乏执行力等。 　　四、项目施工建设阶段成本管理策略分析 　　（1）加强项目成本管理基础工作 　　成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。为此，开发单位必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书，尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，应根据体制、管理机制、施工技术水平，制定符合房地产公司管理与施工技术水平的施工定额，并在执行过程中不断修订完善，以保证定额水平的先进性[1]。项目开工前要编制出施工图预算，项目竣工后要按规定时限准确及时提供竣工决算。一切物资的收、发、领、退都要按规定手续办理，对库存物资和现场材料定期进行盘点，保证据物相符[2]。 　　（2）加强材料费管理，做好材料成本的有效控制 　　材料在工程建设成本中占最大的比重，节约材料费用对降低成本有着十分重要的作用[3]。材料管理要从原材料的采购、供应等源头抓起，严