同策上海南汇莱茵达美墅别墅项目营销策划报告116p.pptx

开发目标与核心问题目标下的策略营销?实践开发目标解析销售利润销售速度 4.2亿高成本投入，基于25-30%利润率保障 实现项目既定快速去化目标塑造莱茵达品牌 通过莱茵达首个入沪项目实现企业品牌塑造核心问题界定莱茵达品牌中低端别墅板块南汇野生动物园板块中小体量别墅项目35000m2、容积率0.48？中低端别墅板块内，小体量别墅社区如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？开发目标与核心问题目标下的策略营销?实践中低端别墅区的观念必须改变！有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？策略1区域价值 ? 重界定区域现状认知位置本项目距： 市中心约35公里 浦东国际机场19公里 临港新城26公里浦东国际机场地理位置得天独厚处于南汇传统农业区内，具有较好的生态环境。为至浦东机场交通最便捷的别墅板块之一。市中心本案野生动物园临港新城区域现状认知交通20分钟生活圈：浦东国际机场30分钟生活圈：陆家嘴CBD、临港新城市 中 心轨道交通11号线A1A20坐拥三大核心交通优势交通要道：市区与临港新城链接的主动脉。临近机场：到机场的便捷性，是对高端商务人士的较大吸引力。轨道优势：轨道交通11号线，野生动物园站，快速链接市中心。南六公路A2A30浦东国际机场A15本案野生动物园站沪 南 公 路A30A2临港新城区域现状认知竞争竞品分析容积率目前售价销售情况09年产品线九九别墅0.3312400尾盘南瑞别墅0.381400040余套双拼花源湾别墅（碧盈苑）0.451100090余套双拼未 来 供 应 量建德南郊别墅三期未开盘独立、双拼、联排枫丹白露别墅未开盘双拼、联排下盐公路建德南郊花园三期九九别墅南六公路花源湾枫丹白露三期南瑞别墅沪南公路2004年至今，南汇惠南板块随着九九别墅、南瑞别墅等项目的不断入驻，已成为初具别墅生活气质的区域。区域现状认知对外区域客源的吸纳性逐渐增强价值浦东别墅板块（唐镇、碧云）本案板块（惠南）周康板块选取浦东的三大别墅板块进行对比供求比介于周康及唐镇、碧云板块之间新增供应量：20734去化量：16440供求比：1.26新增供应量：13254去化量：9569供求比：1.39新增供应量：13766去化量：13144供求比：1.05板块特征南瑞别墅富成家园康桥半岛绿宝园俐马花园张江名流豪庭代表项目南汇客户占30%以上，浦东客户占到25%浦东客户占到60%，南汇客户仅占10%浦东客户占到70%，其他市区客户30%主要客层1500w目前价位300w2008年1月至10月 数据来源: Research Development Dept. of Tospur惠南板块同周康板块与浦东别墅板块相比较，供求关系居中，呈良性状态。目前惠南板块在价格上与其他板块相比处于较低点。目前惠南板块对外区域客户的导入能力最差。区域发展评估价值比较现状未来松江莘闵别墅区选取目前全市同为价格低点的板块，对比未来的发展潜力。通过别墅板块间的对比，评估本区域未来的发展定位赵巷国际别墅区选取目前初具国际化规模的板块，分析高端别墅区域必须的要素。供求呈良性状态、价格处于低点、客户导入性差区域成长性如何？区域发展评估低点对比——莘闵板块 莘闵别墅区紧邻多个工业园区莘闵别墅区进入市区的主干道莘松路交通状况较差 莘闵别墅区 闵行莘庄工业园区、松江工业区 交通拥堵段莘闵别墅区与本板块相比，处于工业区以及交通不便两大弱势，导致了目前该板块虽然处于价格的较低点，但是板块未来的成长性较差，不具有作为价值洼地的投资价值。区域发展评估合生朗廷莫奈的花园北竿山艺术中心恒联名人世家中海翡翠湖岸赵 巷 镇古北佘山国际别墅绿地国际山庄圣安德鲁斯庄园龙湖滟澜山凯迪澳澜湾高点对比——赵巷板块赵巷别墅区目前已成为品牌发展商别墅项目的必争之地，成为业界公认的国际成熟别墅社区。区域发展评估高点对比——赵巷板块虹桥交通枢纽虹桥商务区赵巷板块佘山板块（08.09-08.10）赵巷发展的三要素——依托佘山别墅板块、虹桥交通枢纽以及虹桥商务区的先天优势。区域发展评估成熟版块要素莘闵板块赵巷板块惠南板块成长性较差增值潜力有限周边三大工业区，居住环境较差发展成熟国际化别墅区标杆低密度别墅区，绿化条件较好佘山景观资源辐射具备成为国际化高端别墅区的潜力处于传统农业区，邻近野生动物园，生态环境较好。生态环境市区与临港新城的交通主干道之间在浦东机场的大交通辐射范围内。轨道交通11号线虹桥交通枢纽的大交通概念；利用沪青平高速进行客户导入莘松路交通瓶颈短期无法改变交通辐射迪斯尼落户川沙和南汇之间，经济拉动作用明显。临港新城规划对于未来交通建设和人口导入的巨大推动。未来无较大区域利好未来无明确利好规划规划利好惠南板块在成熟别墅主要要素的比较中可知其极具发展潜力，目前处于价值洼地。区域的机遇与定位迪士尼乐园本案临港新城规划双利好临港