同策苏州恒基水漾花城营销策划报告.pptx

目 录 项目再思考项目价值的市场验证营销策略的制定业务执行策略制定价格定位建议同策案场执行1项目再思考—城市发展之于区域的意义发展趋势苏州需要新的重心助推城市再升级谁更具备明星相？第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段吴中？？相城？？市区（古城区）高新区工业园区在中国-新加坡的共同努力之下，湖西已经发展饱和，而目前湖东的发展已经接近唯亭和胜浦，继续发展的空间也已经不大目前发展重心在越溪板块，但板块距离市区较远，发展速度缓慢距离市区近，但受312国道和火车道的隔断，一直以来区域发展最慢、认知度最低由于发展早，土地资源稀缺，古城区发展已经饱和，沧浪新城、平江新城、金阊新城成为仅有的可供发展区域发展晚于古城区，由于中心区范围有限，且早期规划不完善，可供开发的区域寥寥无几，乡镇板块成为未来开发的重点相城-吴中价值对比相城区距离市中心更近，同时区域价值已经被合景提升合景峰汇相城区1、人民路广济路北延，相城区交通瓶颈被打破，距离市中心更近；2、合景峰汇国际已经将区域的地段价值提升；广济路城市中心人民路吴中老城区开发成熟越溪成为发展的中心相城-吴中价值对比对中央商务区的重点打造将使相城区成为新的副中心合景峰汇国际相城-吴中价值对比相城区在品牌开发商和百万城市综合体的带动下，将成为重点发展区域恒基·水漾花城总建面积157万方商业体量约40万方合景·峰汇国际总建面积100万方商业体量约30万方相城-吴中价值对比相城区在轨道交通的助推下，轨道交通时代到来，区域将再次升级城际轨道交通——沪宁城际铁路：2010年5月份试运行，7月1日正式通车；京沪高铁：将于2012年正式通车，站点距离本案约3公里；—城市发展之于区域的意义： 相城区承载着苏州再升级的重任，是苏州城市发展的第四极。2项目再思考—区域发展之于项目的意义相城划分按照地域性和区域特性，一般将相城区划分为中心板块和乡镇板块相城区乡镇板块相城区中心板块乡镇板块乡镇板块具有非常强的区域特性，依托景观资源多为低密度景观住宅，不属于相城区重点发展区域爱丁堡领岛别墅水岸风景春申景城半岛名墅朗悦湾建邦唯园81栋西子花园项目名称体量物业类型均价建邦唯园7.6万独栋、联排、双拼联排9800，独栋15000-16000冠城水岸风景11.9万小高层、联排小高层6500，联排8300半岛名墅14万独栋、联排、叠加联排7200，独栋15000，叠加620081栋10万联排12000阳澄领岛别墅7.9万独栋、联排独栋11800，联排8500朗悦湾19万公寓、联排公寓8900，联排11000-16000恒励西子花园7.3万小高层7500春申景城12.7万多层、小高层多层7000，小高层6400区域开发零散分布，景观资源优越；低密度住宅为主，普通公寓为辅，价格相对较低；以区域客户为主；无重点规划中心板块中心板块分为老中心区和规划中的新中心区，本案位于新的中心区春申湖路本案郦岛原墅康桥丽都上上城合景峰汇国际三江尊园香城颐园融侨城中惠晨曦馨苑苏虞张齐门北大街中心板块市场存量目前市场存量约130万方，重心集中在新中心区，老中心区域几乎殆尽板块项目名称物业类型容积率总建筑面积已推推-未售未推均价新中心区上上城小高层1.821万21万009000-10000合景峰汇国际（小）高层2.2约100万26.3万7万73.7万12000-13000融侨城高层、联排2.235万0035万未定合计115.7万老中心区康桥丽都（小）高层，联排1.621.4万16.4万0.775万单身公寓8800中惠晨曦馨苑多层、高层、叠加1.518.5万15.3万1.3万3.2万多层10000香城颐园小高层1.618万15.8万0.5万2.2万9500三江尊园独栋、联排、叠加0.716.3万4.8万0.4万1.5万17000郦岛原墅小独栋1.415万15万1.5万013500合计16.37万中心板块后续供给后续公寓潜在供应在90万方左右，也基本集中在新中心区华富地块华润B59华润B58首开地块恒顺地块本案板块项目名称公寓体量新中心区首开地块28万华润B5820万华润B598.9万华富地块11.5万老中心区帝豪总10万，商业量体较大恒顺地块总12.5万合计90.9万合景峰汇国际帝豪融侨城齐门北大街规划前景中央商务区的规划及落实将会使新中心区成为相城区域的核心启动区华富张建平恒基水漾花城华润华润首开合景峰汇国际项目价值超百万方的综合体大盘是区域发展的助推器占地44万平方米，总规划建筑面积约157万平方米超级大盘——规模大、开发灵活性强，把握市场机会的能力强； 规划建设60万平方米的城市高尚住宅和40万大规模商业中心——项目作为城市综合体，容易形成区域聚合效应，凸显区域CBD的价值。 —区域发展之于项目的意义： 本项目所在的相城新中心区是区域发展的核心启动区，而本项目则会