同策上海市青浦区鑫塔项目全程营销策划报告.pptx

跟进项目历时10个月正式提案沟通会4次产品设计任务书1份至少超过5次与甲方的正式产品方案修改及项目讨论会议方案设计阶段前期定位阶段2010年12月2011年4月2011年2月2010年10月2011年6月2011年5月2010年9月市场跟进+产品跟进并不是每一个项目都有机会能够如此全程投入也并不是每一个项目都能够让我们如此熟悉其打造过程中的一点一滴在标书发函的那一天，我们知道成果彰显的曙光将在不远处点亮我们所要做的：持续倾注热情，紧握住我们全程跟进的优势和积淀以绝对的专业角度反应市场变化和给予产品建议同策优势：1、全程参与项目的前期定位及产品设计，熟悉项目的产品细节。2、同策有信心将产品设计的理解和理念融入项目后期的营销执行，也有信心将项目打造成区域标杆型的项目。3、同策在上海市场的占有率和专业度可以保证项目顺利的运营和销售。前期定位——市场研究跟进历程2010.9首次提案通过宏观市场研究判断2010年青浦新城市场格局：市场容量小、价格增长慢、公寓主力产品、本地客主导的区域市场前期定位——市场研究跟进历程2010.9首次提案通过案例判断项目跳脱区域市场的突破口：产品创新前期定位——市场研究跟进历程2010.11二次提案通过案例判断大平层产品的共性处传统别墅板块、300-400平米、精装舒适、均价超越独栋前期定位——市场研究跟进历程2010年四季度-2011年一季度初项目持续配合新城盛景专案访谈——2010年市场研究补完（10-12月市场）——06-10年市场变化分析项目产品线决策判断的转变公寓产品面积段和配比定位的市场依据产品线组合的完全转变使得项目研究重点转向产品方案市场研究方式跟进也在2011年上半年转变为配合产品方案制定的细部和零散研究前期定位——市场研究跟进历程2011.6月 青浦鑫塔项目竞标月2011年1月底的沪上限购细则出台2011年富力湾新房源，旭辉玫瑰园和东渡青筑新项目推出让青浦新城市场为之改变竞标中我们将持续2011年上半年市场研究的脚步洞悉新城市场的改变青浦新城市场研究跟进——市场变化分析新城市场公寓主力成交户型变化——年份户型成交面积（万方）占比2008两房8.441％三房4.534％2009两房7.337％三房27％2010二房4.958％三房0.76％2011二房0.316％三房0.522％08年-10年二房占比大于三房，11年起成交占比三房出现大于二房现象新城市场公寓主力成交面积段变化——年份户型主力成交面积占比代表项目成交面积/套数2008两房80-9041％新城盛景园961套/8.4万方三房90-15034％金地格林郡城380套/4.5万方2009两房80-9037％新城盛景园821套/7.3万方三房107-1307％仁恒运杰河滨花园166套/2万方2010两房80-9058％新城盛景园566套/4.9万方三房107-1306％仁恒运杰河滨花园57套/0.7万方2011.1-6两房90-10016％仁恒运杰河滨花园30套/0.2万方三房130-15022％富力桃园40套/0.5万方11年开始二房、三房面积段出现提升，从原来的80-90平米二房提升到90-100平米的二房新城市场区域存在高端公寓产品——200920102011最高均价项目仁恒运杰仁恒运杰富力桃园大户型产品面积（平米）145-253140-255150-160供应套数451套-320套成交套数147套19套75套成交单价（元/平米）9000-1500015500-1750013000-16500成交总价（万元）120-250230-430180-250新城区域内有高总价、大面积项目成交，如仁恒运杰、富力桃园新城市场公寓精装修趋势——06-07年青浦新城公寓项目以毛坯为主08年青浦新城出现精装修公寓项目，以富力桃园为代表11年区域市场开始出现精装修项目，以旭辉玫瑰湾、御澜湾为代表09-10年青浦新城精装修项目只有富力桃园201020092007201120062008区域内精装修项目从08年开始出现，直至10年均以富力桃园为唯一案例2011年随着市场对精装修房源需求度的提高，出现以旭辉玫瑰湾等为代表的精装修新项目新城市场公寓精装修趋势——项目名称装修标准旭辉玫瑰湾（2011年新推）5000元/平米御澜湾（2011年新推）5000元/平米旭辉玫瑰湾御澜湾目前区域内在售精装修有两个，均为2011年新推项目，装修标准在5000元/平米新城市场公寓精装修趋势——项目名称总体量供应量开盘时间去化量余量旭辉玫瑰湾13万方323套6月21日50套273套御澜湾18万方218套6月26日推盘200套左右剩余120套左右120套左右旭辉玫瑰湾6月21日开盘到23日成交50套，去化速度一般，御澜湾推出218套精装修公寓目前成交量不祥新城市场公寓未来竞争