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这是一次为了树立而颠覆的过程……《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ成转借开篇反思起势承接收官壹《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ篇认清形势《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ篇政策回顾●2009年12月7日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。●2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。●2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。●2009年12月17日国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。●2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）。政府一个月内五调楼市，调控力度逐项加强，由支持开始转向打压开篇最新政策2010年国家出台史上最为严厉的调控政策4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则大幅度提高首付比例和利率水平4月13日住建部：加快保障性住房建设，同时遏制部分城市房价过快上涨。4月15日国务院常务会:贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。4月17日国务院：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日银监会：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，认定范围以家庭为单位。5月02日央行：5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为央行今年第三次上调存款准备金率2010年4月楼市收紧政策频出，成为历史上最为严厉的调控政策，旨在打击投资投机购房，同时对首套刚需也产生一定压制开篇市场表现——成交注：一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州；二线城市：天津、南京、重庆、武汉、成都；三线城市：厦门、福州、合肥、哈尔滨、昆明新国十一条政策之后，各等级城市表现不同一线城市成交量随即大幅下挫；二线城市政策出台前夕，成交量已大幅上涨，政策出台后，市场反应不及一线城市迅速，成交量仍有所上扬；三线城市影响较一二线城市弱，仍有上浮《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ篇市场表现——转向政策的出台加速了房地产投资向二三线城市挺进开篇周期判断“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，历年宏观调控政策特征明显；但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ篇周期判断2011年第一季度从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上，弱市调整已成定局！预计行业政策调整，最早有可能在2011年第一季度中下旬开始筑底反弹开篇研判结论1缺少长效机制通过调节供求关系来平衡房价是正确的，不过当前政策只采用抑制需求的短期措施，而没有增加供应的长期准备。平衡供求关系是需要长期保持的，只有长效机制才能保持长期稳定。短期看跌，长期看涨2政府的决心非常大，抑制需求的政策已密集出台，由此我们判断今年下半年房价必然面临调整，这是政治需要，但调整幅度约在10%-30%，因城市而异。但从土地政策来看，供应不足必然加剧，未来房价必然继续上涨。支持自住，形同虚设3虽然“支持居民自住性住房消费”被写入政府工作报告，但从实际的细化政策来看，住房保障受支持，而市场化的自住消费是从紧的，由此也对今年市场带来负面的压力。4一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局一线房企回避前期房价涨幅过快的热点城市，继续看好二三线城市；在调整期，低成本获得优质土地储备。一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。4购房团转战二三线、高端物业抗跌性更强政策加剧投资、度假型客户转向二三线城市，同