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不动产自动化估价系统的研究 　　［摘 要］随着全球性的网络化、信息化不断发展,不动产估价行业也正朝着自动化方向发展,不动产自动化系统的建立是估价行业必然的发展趋势。本文首先对不动产估价自动化的国内外研究现状进行介绍,然后着重对不动产自动化估价系统的基本功能和种类进行分析；最后指出当前自动化系统研究主要存在的问题并提出对未来的展望。 　　［关键词］价值；自动化；估价；系统；数据库 　　［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0043-02 　　自动化系统的使用能给各项工作带来很多便利,对于不动产估价工作来说,开创一个科学合理的自动化系统,不仅能提高估价作业的工作效率,在一定程度上还能提高估价报告的质量,与此同时还能实现人力资源的集约合理优化配置。因此对于不动产估价自动化的研究不仅具有现实意义还具有时代意义,充分实现不动产估价业的与时俱进。 　　1 不动产估价自动化系统的研究现状 　　在我国,办公自动化是在20世纪70年代末80年代初进入国内市场,到现在已有近30年的发展历史,而不动产估价的自动化从20世纪90年代初开始到现在,城镇土地定级估价信息系统已经历了十多年的发展,进程发展一直比较缓慢,在系统功能设计、方法库设计、数据库设计、界面设计方面的研究还在不断完善中,自动化进程还停留在以理论研究为主的阶段,真正建立并经试验的自动化估价系统寥寥无几。如现已通过验收、评审的世联联合同济大学、上海亿图科技开发的GIS估价系统,它是一款集世联基础数据库、估价OA与估价应用于一体的综合应用系统。其理论研究基本上都是对市场比较法进行自动化估价的探讨和研究,主要的研究成果主要集中于基于市场比较法的不动产估价系统的研究,关于自动化估计系统建立所采用的软件程序种类的研究包括：基于GIS、组件GIS、MapInfo、MapX、VB、VF 、C??++?、Web等的不动产估价系统程序建立的研究,除此之外,还有采用多种软件程序组合而成的自动化系统。与此同时,有些系统研究中还结合了专家系统,模糊数学、神经网络技术等技术的应用,研究范围还包括了对宗地估价、土地定级、抵押评估及课税评估等多领域。 　　在西方一些较发达国家办公自动化发展比较早,在加拿大自动化估价评税系统的应用于操作技术比较纯熟,且建立了完善的房地产信息数据库；英国有200多万起地产交易信息作为数据源的房地产估价信息系统；而在美国,推行办公自动化最早的国家,他们的估价软件主要适用于地理位置相近、房屋结构基本相同的别墅的买卖和转让。 　　2 不动产自动化估价系统的基本功能和种类 　　通常意义上的不动产估价自动化主要是指：在建立各类信息数据库的基础上,通过自动化估价程序,运用科学、合理、适用的评估模型对待估不动产进行评估的过程。 　　2.1 不动产自动化估价系统的基本功能需求 　　(1)基本的自动化办公功能 　　不动产估价自动化系统应具有基本的自动化办公功能,如资料信息的浏览、输入、存储、记忆、修改、删除、查询搜索、链接等。 　　(2)自动筛选、比较及修正功能 　　主要是指在进行可比实例选取时,该估价系统应做到自动从信息数据库中根据输入待估不动产有关实物、权益、区位等信息自动筛选出相关性较强的可比实例出来。然后对各实例进行比较,区分它们的异同及各方面的差距。最后是根据已比较的结果,运用系统建立的修正体系对估价不动产的基本情况进行修正,而且对于待估不动产的各因素影响及其价值转换的最后结果都应进行修正。 　　(3)自动计算功能 　　自动计算功能主要包括估价方法的选择、估价模型建立及数据计算等内容,其中估价模型建立是关键。 　　(4)报告自动生成功能 　　根据房地产估价的有关规范和规程,按照待估不动产种类分类建立统一的的报告模板,在填写了相应的资料及经过价值换算过程确立评估结果后,能自动生成一份格式规范的估价报告。 　　(5)报表自动统计和归类功能 　　报告等的自动统计和归类功能主要是为了不断地补充完善已有的数据信息库,同时更新现有的资料数据,使评估的结果更接近现行的市场价格同时更具现实意义,保证评估的科学合理性。 　　(6)业务统计功能 　　业务统计功能主要是对人员工作量统计、公司业务统计、估价业务报表、客户统计等方面进行统一,以便于各项工作的实施和开展。 　　(7)系统维护及安全性能等 　　系统维护和安全设计在各方面都要做到完善、周详的考虑,在自动化估价系统开发过程中努力提高系统的可维护性和安全性,使其性能更好更完美。 　　2.2 不动产自动化估价系统的种类 　　根据不动产的评估目的不同,为满足不动产估价的各种需要，不动产自动估价系统可以分为以下几种： 　　(1)建设用地使用权转让自动化估价系统