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PAGE PAGE 2 建邦·听海项目物业管理前期筹备计划书 序言： 在物业管理方案中，整体工作计划的制订应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件或发展商的具体要求，实地调研后综合考虑。工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素。  筹备期的工作计划内容，主要包括对拟管项目（项目的位置、面积、建筑情况、配套、附近交通、性质和特色、当地政府支持介入的程度、周边社会资源等）的深入了解、使用人需求、竞争企业状况调查来拟订物业管理方案（项目管理的整体设想与策划、管理模式、规章制度建设、人力资源配置及管理、经营管理指标、费用收入测算、物业养护计划编制、社区文化建设等）、拟定经营计划、拟订财务预算、签订《前期物业管理协议》或《前期物业管理委托合同》、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、早期介入参与设备安装调试及建筑质量把关，提供专业意见、制订交接验收计划及作好相关准备、物业管理供应商的评审和确定等。  交接期的工作计划内容，主要包括制订《业主临时管理规约》、完善物业管理方案、进一步确定完善管理思路及质量标准、明确服务等级及内容、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设施设备的交接验收试运行、业主入伙及搬迁服务，档案建立分类管理等。 正常运作期的工作计划内容，主要包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配套服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。 ? 此计划书在具体执行时应根据实际情况做出适时调整，以有利于分公司后期运作为基本原则，以保障发展商及业主利益为根本，以创建品牌为目标。 早期介入阶段常见问题及建议（包括可行性研究、规划设计、建设、预售、竣工验收） 1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见 建议：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主及职工娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到青岛市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则宜大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的如：水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗衣机排水用）否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）考虑到业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、拆装等，以避免产生老式空调口的弊端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。 （18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）