南昌市土地市场分析判断.docVIP

南昌市土地市场分析判断 南昌市土地市场分析判断 2013 年总价地王为世茂集团朝阳洲地块，总价为 14.2 亿元；单价地王为西湖区丁公路奥林匹克地块，楼板价为 11472 元 / 平米。 2012 年 目前 西客站 高新区 经开区 1400 2700 1150 朝阳洲 2627 今年以来，城市发展方向及政府重点投资板块土地价值呈现跳跃式突破 西客站 高新区 经开区 朝阳洲 备注：高新区 2012 年均为勾地， 2012 年数据为 2013 年初创新二路地块成交数据；经开区今年仅出让并成交一宗土地，受个案影响较大。 3897 5611 3000 6013 地房比 178% 129% 108% 160% 0.54 0.63 0.70 0.40 楼面价（元 / ㎡） 楼面价（元 / ㎡） 2014 年政府起拍地价均大幅提升，土地价格处于高位平台 2013 年 1 季度 2013 年 3 季度 2014 年 1 季度 2014 年 1 季度 2014 年 1 季度 2013 年 4 季度 2013 年 2 季度 南昌市区 现状：一季度南昌市区供应含居住用地面积 195 万方（其中绿地国博城项目供应 120 万方），剔除绿地勾地项目，实际成交楼面价 3150 元 / ㎡；另，南昌县和新建县共成交约 278 万方，成为全市主力土地供应片区。 南昌县 新建县 （含望城片区） 表： 2014 年 1 季度南昌市全市含居住性质用地成交量价 表： 2014 年 1 季度南昌市全市商办用地成交量价 图： 2014 年 1 季度南昌市全市土地成交情况（含商办） 一季度南昌市全市范围供应 36 幅地块，成交 32 宗（其中万达、绿地项目成交 12 宗），流拍 4 宗地块（自 2013 年 6 月以来首次流拍），其中高新区流拍两宗商住地块（ 87 亩地块二次流拍），青云谱及新建县望城各流拍 1 宗商办地块。 价格处于高位平台； 2014 年住宅用地 供应量小幅增长 。 2011 年供地 6650 亩； 2012 年供地 5591 亩； 2013 年供地 5666 亩； 2014 年供地 7073 亩； 2014 年住宅用地 供应片区更优。 2011-13 年近郊优质土地快速消耗，新区土地供应跨越到更远的城郊； 随着旧城改造土地今年年底逐步具备上市条件，未来老城区将有较大体量土地供应。 市场供应：供应量小幅增长，土地区位相对更优 趋势预判：近期为市场价格调整阶段，量价双降，预计 3 季度供应、成交量将会逐步复苏，后续带动价格回升 一季度：价格处于 2013 年形成的高位平台，销售市场大幅降温，影响土地市场热度，但开发商资金仍然富余； 二季度：土地市场信心已经回落，土地价格开始由高平台向下调整，同时政府在此时段研究全年计划及策略，土地供应减少，导致量价双降，此阶段部分寻求扩展的中、小开发商持续寻求扩展，进一步消耗资金； 三季度：具有富余资金的大型开发商出于考虑未来 3 年的运营情况，逐步出手拿地，此阶段由于大开发商进入市场可能会带动一波土地市场抄底，土地市场成交量逐步回升； 四季度：市场热度回升后，如果销售市场出现好转情况下将带动土地价格回升，否则将维持在合理价格平台上出现高成交量。 二季度价格仍处于价格高平台阶段，政府对价格预期较高，此阶段应更多的关注、跟进，三、四季度如价格回落至理性范围内后将是投资买地的较好时机。