旗滨漳州项目前期发展定位报告.pptxVIP

精工住宅，精彩耀市——旗滨集团漳州市区项目整体定位及物业发展建议报告报告思维导图目标解析报告回顾序言核心问题确定市场背景分析探索竞争分析大势分析客户分析物业发展建议建议产品建议定位建议营销建议导读—核心问题根据旗滨集团的目标与项目区位、内在资源条件等均不占优存在一定矛盾，由此而产生最核心问题。而问题的解决将关系目标能否实现。问题1 以怎样的产品定位，以消除区位与资源条件不足，降低投资开发的风险？问题2 以怎样的产品组合和开发模式，打造项目竞争优势，以实现快速销售目标？核心问题的解决就是在充分挖掘市场后的差异与创新导读—未来竞争未来1-2年城东板块普通住宅供应量高达127.1万㎡，加上本案共计11.2万㎡，按目前市场销售速度测算未来需要3-4年时间才能完成全部去化，面临十分严峻的竞争威胁。但与竞争体量相对比，本案具有低成本优势，如：位于明发商业广场北侧2010G03楼面价达1451元/平米项目面对未来住宅供应竞争简析竞争性质板块分布在售项目未来1-2年新增供应量已出让土地未来1-2年新增供应量合计直接竞争圈层城东板块62.6万㎡65.5万㎡127.1万㎡间接竞争圈层城西板块17.1万㎡42.5万㎡39.6万㎡中心及江滨板块54.3万㎡35.2万㎡79.5万㎡合计134万㎡143.2万㎡277.2万㎡注： 1、以上数据位根据项目进度预估； 2、未来新供应包含9.29新拍地，如厦门永年地产竞得2010G03、欣隆盛竞得2010G09等地块导读—项目定位精工住宅——城市中坚的居住福音 拔高形象，抢占高位 产品创新，强化市场覆盖面 形象价值实现价格，优质性价比取胜 强劲造势，小步快跑导读—产品建议整个项目以75-130平米宜居两房与三房为主，并注重产品的附加值赠送打造与提高项目产品组合及配比建议物业类型单套面积1#地块2#地块3#地块套数合计面积合计备注套数套数比套数套数比套数套数比套数套数比面积合计面积比花园洋房14000.00%605.13%00.00%602.51%84003.83%面积区间130-150㎡四房14000.00%12010.26%203.08%1405.86%196008.95%面积区间130-160㎡三房120508.77%24020.51%609.23%35014.64%4200019.17%面积区间115-130㎡1106010.53%16013.68%9013.85%31012.97%3410015.56%面积区间95-115㎡9012021.05%16013.68%12018.46%40016.74%3600016.43%面积区间80-95㎡两房8518031.58%23019.66%17026.15%58024.27%4930022.50%面积区间75-90㎡609015.79%12010.26%12018.46%33013.81%198009.04%面积区间55-65㎡一房457012.28%806.84%7010.77%2209.21%99004.52%面积区间35-55㎡合计570100.%1170100%650100.%2390100%219100100%注：以上产品建议扣除5%商业面积，所有配比仅供参考。导读—营销建议媒体+活动+体验，立体式营销精工住宅，精彩耀市——开创漳州营销新体验报告框架01序言报告回顾 目标解析 地块分析报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾目标解析两年——短平快开发策略旗滨集团提出一个目标：整个项目两年开发完成！2010年11月 2011年3月10月2013年初取得土地项目开工开盘销售售完地块分析项目区位本项目位于东部新城边缘，周边区域为工业区，环境不佳，配套欠缺，缺乏人气，同时项目周边具有变电站、环卫站、排污港道以及物流中心等。区位不足该如何改变？如何提升区域价值与消除购房客群对区域的心理障碍？项目区域 地块分析从区域规划看本案发展环境利弊交织，西面高尚住宅区的开发将辐射带动东部片区的发展，同时将对本案构成竞争威胁；而周边良好的产业基础将为本案提供充足的购房消费群体，但对区域形象又有一定的负面影响。龙文区分区规划龙文区四大功能定位：新中心城区、新兴的制造基地、区域性商品集散中心、城市型休闲旅游中心；高尚商贸住宅区：以江滨路龙文段沿线及江滨路龙文段以北，迎宾路以南，九龙大道以东，龙文路以西的区域，开发建设高尚住宅、写字楼、大型商场等，构建高尚商贸住宅区；工业带：以蓝田开发区为龙头，构建迎宾路以北工业集中带，重点培育发展轻型、低能耗、低污染的外向型工业企业；目前本案区域两大个开发区已有企业400多家，工作人员40000人左右，按照10%的中高层来算，大约有4000的中高层人员，未来这部分群体将成为本案潜在购房群体；工业带城市型旅游休闲中心高尚商