沈阳研展部龙湖两项目提报终稿新联康.pptxVIP

报告内容;市场分析;;2010年4月和9月房地产调控政策对比;城市;重点政策—房产税;时间;市场表现又如何？;近年商品房供求情况;;;11月沈阳房价同比涨幅;住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告》，今年我国大中城市房价泡沫程度过大。在对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住宅平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上。11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。（信息来源：沈阳日报）;沈阳大市场分析;高端项目，价格将突破两万;2010年沈阳市场依然向好，成交以刚需为主，价格增长明显，2011年随着高端项目的入市，价格或出现快速增长，未来调控政策或形成小幅波动，整体市场仍将稳步增长。;板块分布及属性;沈阳别墅市场分析;主要项目成交情况;人群;2011年别墅市场预测; 供大于求，竞争激烈 对比全市，别墅市场容量有限; NO.5 进入北京及上海后迅速打开市场得到客户认可 ;项目及目标分析;龙湖项目分析;龙湖项目分析;城市;龙湖项目分析;龙湖项目分析;项目;龙湖项目分析;两项目总体量约5000亩，2011年总销售目标18亿元， 销售面积21万平（其中别墅13.2万平，洋房7.8万平）;面对龙湖在沈阳重重难题及销售指标的重压 我们要如何应对？？;解决方案;客户语录一： “龙湖”的名称让人觉得很大气；但从广告来看，给人感觉园区景观比较丰富，做景观很专业的开发商，其他的没看出来。 最初听到这个龙湖时，感觉位置应该不错，知道两项目均在沈北以后，这种感觉就没有了，它在我心里面的位置一下子就落了下来。总体感觉就是这只沈北地区园区景观好的项目。;2011年营销突破：在区域、产品均不被认可的情况下，品牌营销成为重点，需制造话题，通过品牌再次落地，行成关注，带动龙湖两项目销售。;龙湖核心价值梳理; 2011年怎样实现品牌落地？使更多客户了解龙湖？ 2011年“品牌落地”营销执行方案;展示;把龙湖景观、户型完全移植到体验中心，体现龙湖专业景观栽植，同时引进两岸咖啡/85°C咖啡，给予客户高端的服务，同时使用高端娱乐场所吸引客户上门。 主要功能： 品牌展示 项目展示 景观技术 休闲娱乐 设立时间：3月份 设立地点：皇姑、沈河、 大东交汇处;品牌营销方案;展示;【以龙头身份联合区域开发商炒热板块】;各阶段工作;在解决品牌落地问题之后，对于项目实质问题，更需要解决！ 那么，对于龙湖在沈的两个项目，我们从依次说起！ ;龙湖·艳澜山;项目分析;龙湖.艳澜山现状SWOT;减小劣势，避免威胁;策略总纲：通过品牌价值提升项目认知，颠覆现有形象，全方位占领市场，建立顶级度假型别墅形象，强化并扩大唯一性。;产品定位：纯粹的花园别墅社区 形象定位：高品质休闲度假别墅 功能定位：高端人士专享的休闲、度假场所;客户;Q:打造首席度假型别墅，目前项目景观及配套还有一定缺失，如何营造项目的极致形象，让客户感觉到产品价值？;;皇第龙邸的万平风情商业街;首席度假型别墅重要支撑——中心景观;【打造沈阳首席业主俱乐部】;首席度假型别墅重要支撑——高尔夫球场;1.通过品牌落地提高项目认知，带动产品销售； 2.制造极致体验式营销； —打造大型组团景观，突出景观资源 —国际化业主俱乐部，完善生活配套 —有效整合优秀资源 —给予客户高度人文关怀;策略已出，形象定位，核心价值锁定后，;形象攻略;形象攻略;售楼处：增加洗脑区、工法样板间;样板房：提升品质感，体现生活化;商业街包装：提前对商业街包装、体现商业氛围;推广攻略;媒体策略：选择有效媒体大规模投放;线下多渠道挖掘;;新联康高端客户资源;直销团队建立（走出去、拉进来）;【三大主题会所开放暨二期联排新品推介】;【中心景观示范区开放】;维系客户的营销活动;1月;第一阶段:品牌导入期(1-4月)——主题：龙湖 后豪宅时代的别墅专家;第二阶段:区域炒作期(5-6月)——主题：大棋盘山的价值新极点;第三阶段:产品升级期(7-10月)——主题：龙湖品质再升级;第四阶段：持续销售期（11-12月）——主题：完美收官 感恩沈