2018中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议复习课程.pptVIP

日期：2010年5月;定义; 武汉市主要优质写字楼分布：;20;优质写字楼供应一览表;商务圈;供需研究;市场吸纳;租金走势;售价;租户特征;未来甲级写字楼供应;未来优质写字楼供应;序号;未来优质写字楼供应;;研究范围;序号;至2009年数据统计，区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米；其中2005年新增供应较大，为236,000平方米；2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长；2009年没有新增优质写字楼供应。 目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目，中南商圈写字楼整体品质和租金较高，租户以外资及国内企业为主；而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主，同时并以服务外包、通信、 IT等企业为辅。;租金/售价;个案甄别;地址;租户办公面积以100-200平方米的小面积为主;项目优势： 项目位于中南路主干道旁，中南商圈的核心组成部分，可视性较好，区位优势明显； 集商业、写字楼于一体的综合性物业，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高； 项目属于武昌最早的甲级写字楼项目，运营时间较长，物业品质稳定； 项目体量较大，单层面积大小适中； ;地址;租户的租赁面积以200-300平方米以及整层自用业主为主;项目优势： 项目位于珞瑜路与中南路交汇处，建筑可视性极佳； 纯写字楼项目，区域周边发展成熟、商务配套设施齐全，商务聚集度较高； 项目属于武昌新近入市的甲级写字楼项目，物业硬件设施较新； 项目体量较大，标准层面积适中； ;序号;预计档次;武汉保利文化广场： 地理位置： 武昌区中南路和民主路交汇处 开发商： 湖北保利置业有限公司 项目定位： 以商务文化为主题，以商业、金融、高档写字楼为主，形成 规模经营，打造一个 “高雅·时尚·品位”的物业 项目功能： 商业以经营高档商品为主，设置8－10块银幕，甲级写字楼 填补区域空白，引进特色、品牌餐饮，并且设置服务式公寓 作为配套需要，满足高级管理人员的需求 建筑面积： 约14万平方米（商业3万平方米、写字楼5.2万平方米） 写字楼： 46层，9-48层写字楼，高212米 单层面积： 1,600平方米 车位： 702个（地下3层） 交通系统： 21部电梯、27部自助扶梯 物业条件： 写字楼3.8米层高，净高3米；商业1层6米，2－8层5.4米 写字楼级别：5A级;区域市场;武汉积玉桥万达广场I期： 地理位置： 临江大道、和平大道与前进路交汇处 开发商： 大连万达集团 项目功能： 项目I期将建设武汉第一个国际六星级的万达威斯汀 酒店、超高层的甲级写字楼 建筑面积： 约11万平方米（写字楼约7万平方米，酒店约4万平 方米） 写字楼： 42层，高181.9米 单层面积： 约1,700平方米 车位： 未知 交通系统： 未知 物业条件： 未知 写字楼级别：5A级;区域市场对本项目的影响;;;写字楼驻户调研;客户的需求特征;受访客户目前的使用情况 - - 样本数量20个，约占8成来自于优质写字楼租户；2成来自品质稍差，但未来有可能升级办公空间的单位； - - 其中近9成的租户租金为每月平方米35-50元/平方米·月； - - 3个受访公司所租赁的为私人业主购买物业，平均购买成本为5,500元/平米； - - 受访公司表示，停车位的收费标准从120-480元/个/月不等，甲级写字楼为300-400元/个/月； - - 目前所在楼宇的物业管理费在3.0－6.8元/平米/月之间（不含中央-空调）， 若含中央空调，其标准为11.5-18.0元/平米/月； - - 较为不满意的多为项目的内部因素，如物业管理质量、电梯数量、办公环境、大堂形象等； 另外，客户对停车、空调、配套也不是很满意。 - - 认为目前市场武昌区域较为出色的优质写字楼物业，主要有：中商广场、联合国际、光谷软件园;租户对硬件设施的期望和偏好 租金 - - 受访公司目前对平均租金要求在40-55元/平米/月；金融、IT、制造业公司的租金承受能力较强，普遍在48-60元/平米/月之间； 标准层面积 - - 大部分的受访公司期望标准层面积在1,800~2,000平方米左右； 核心筒 - - 大部分受访公司希望核心筒位于楼层的中间部位，以实现实用率的最大化； 空调 - - 70%受访租户更加倾向于分户式计量的中央空调； 电梯 - - 租户最关注电梯的安全、速度、数量、品牌； 层高 - - 绝大部分的受访公司期望的办公空间的净层高为2.7米左右； 承重 - - 大部分受访公司对这一要素基本没有概念，显然对此没有要求； 架高地板- - 部分受访公司希望设置架高地板; 卫生间- - 多数公司倾向公共卫生间，希望卫生间干净、宽敞、无异味、有烘干机; 停车位- - 客户希望停车位的