住宅产业现代化发展前景及其对地产企业盈利的模式的影响.docVIP

住宅产业现代化发展前景及其对地产企业盈利的模式的影响 　　【摘要】 随着以往横亘在政府、企业面前的相关障碍陆续消除，国内住宅产业现代化将迎来黄金时期。地产企业应当充分借鉴并运用现代企业经营理念，通过对产业链条中各类生产要素进行完美整合并主动实现盈利模式的过程转变。同时，将企业核心价值进行集中以提高项目增值空间。 　　【关键词】 住宅产业现代化 地产企业 盈利模式 　　一、引言 　　住宅产业现代化通常是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产方式升级换代的必然要求，以进一步促进提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。这种理念首先由日本在1968年提出并在之后得到欧美发达国家认可。国内住宅产业现代化始于上世纪九十年代，该理念的引进对地产行业发展产生了重要影响，特别是近年来地产企业单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已经越来越不可取的情况下，住宅产业现代化已经成为地产企业做大做强的必然选择。国外经验表明，当社会发展到一定的阶段之后，采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上低10%～15%，早期当前具有重要借鉴意义。基于此，本文在对当前住宅产业现代化发展现状及前景分析的基础上，深入研究其对地产企业盈利模式造成的影响。 　　二、国内住宅产业现代化历史沿革及前景展望 　　尽管国内早在上世纪九十年代就已确立了住宅产业化发展方向，但二十多年的时间内一直处于尴尬徘徊阶段，直到近年随着劳动力成本激增、资源保护意识加强，住宅产业现代化才重新进入地产行业视野并受到大型地产企业的追捧。 　　1、国内住宅产业现代化发展沿革 　　国内住宅产业现代化大致可以划分为为启动阶段、徘徊阶段以及深入阶段。其中，1999年发布的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号）是住宅产业现代化启动的纲领性文件，之后陆续制定和修订了一系列相关的技术标准和指导规范。尽管如此，住宅产业现代化在其后的一段时间内却依然困难重重、举步维艰，其中最大的问题在于国内住宅地产市场还远未形成产业化住宅有效需求，仅仅依靠政府的推动引导进展十分缓慢。但在近年来，随着地产行业日益走向成熟、劳动力成本激增以及资源保护意识加强，单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已经越来越不可取，住宅产业现代化重新进入行业视野并受到大型地产企业的追捧。 　　2、国内住宅产业现代化前景展望 　　随着以往横亘在政府、企业面前的相关障碍均将陆续消除，国内住宅产业现代化将迎来黄金时期。在政府层面，越来越多的城市积极申报住宅产业化试点城市，促进住宅产业现代化从单个的试点项目开始普遍推广。北京市政府发布的《关于推进住宅产业化的指导意见》就明确指出，如果开发单位申请采用产业化建造方式，将在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。在企业层面，国内万科、栖霞、远大等地产企业已经走在住宅产业现代化前列。其中，万科具有较强代表性，一方面，在北京成立住宅产业化技术研究中心，目前已经成为北方地区乃至全国的住宅产业化示范中心，通过对适合北京区域特点的产业化住宅体系及其适宜技术、住宅产业化建造模式下的资源优化配置、产业化起步阶段关键技术研究，取得了良好的经济社会效益；另一方面，与住建部科技发展中心签署协议，组织成立了北京市住宅产业化企业联盟，横向联合更多的开发商，纵向联合政府、承建、监理、构件厂、物流、建筑设计、科研院所等单位，此举将帮助万科实现对产业化链条的优化整合。 　　三、住宅产业现代化对地产企业盈利影响方式 　　住宅产业现代化对地产企业影响的重点在于促进企业运用现代企业经营理念，采用一体化经营方式，通过对产业链条中各类生产要素进行完美整合，尽可能创造更多价值。住宅产业现代化对地产企业盈利的影响主要体现在以下方面。 　　第一，住宅产业现代化要求地产企业采用虚拟化组织方式，并且更加注重通过对产业链上下游参与单位及相关资源的整合实现企业价值。以往的地产项目开发由于涉及到很多环节，资源、资金分散化，生产力重复配置现象严重，各方面的环节没有形成体系，没有构成整体优势。因此，需要建立一种新型的组织对住宅产业体系进行有效的集成和整合，加速住宅产业现代化发展步伐。虚拟组织作为一种基于信息通信技术的动态网络组织，为住宅产业化组织创新带来了前所未有的机遇。上文提到万科所建立的住宅产业化企业联盟就是典型的虚拟组织，不仅能实现各成员企业的共赢，而且有利于通过生产的连续性、技术生产科研一体化以及对产业链上下游参与单位及相关资源的整合，实现产业链利益最大化。 　　第二，住宅产业现代化要求地产企业采用工业化流程，更加注重通过产品标准化、过程集成化、管理规范化以及生产机械化获取高附加值。住宅产业化从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化，