住宅停车分析及经济性对比的研究.docVIP

住宅停车分析及经济性对比的研究 　　摘要本文从不同停车方式的优劣、对投资决策的影响、规划设计过程中如何有效的控制停车库的工程造价以及如何提高平面停车效率等几方面对住宅项目进行了技术及经济等方面的对比研究。 　　关键词车库 投资决策 停车效率 技术 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　住宅项目开发建设过程中,车库形式的设置受制于用地规划停车位的指标要求、国家和地方住宅设计的法规和规定,以及建筑物自身基础埋深的要求,同时还要满足项目市场定位、产品定位、本身对品质的要求等。车库形式的选择决定着前期的方案设计,直接影响项目后期的成本投入、售价和利润。所以,在项目开发过程中,停车问题越来越成为重点和焦点。 　　1 不同停车方式的优劣势分析 　　 　　本文以下主要以普遍采用的地下停车库和架空停车库为主进行分析、研究和归纳。 　　2 不同停车方式在初期对投资决策的影响 　　2.1 高效业态和低效业态的组合对项目收益的影响 　　对于房地产开发商来说,开发项目首先要确保高效业态的收益最大化。高效业态和低效业态都要注重控制成本,提高收益,这是项目最初决策的基本原则。高效业态占尽最优资源,且做到总收益(单位面积收益?酌婊?）最大化?5托б堤?要充分利用?S嘧试础? 　　对于规划部门给定的容积率条件很宽松的项目,应首先根据市场情况决定项目定位和品质,保证高效业态的收益。以“高效业态、销售业态(住宅、商业)最优化布置”为原则,自己假定某一容积率进行草案设计(总图、指标)。第二步再计算低效业态所需要的面积,确定低效业态、非销售业态(换热站、车库)布置在地上还是地下。如果需要的停车数量多,那么还需要进行“地下二层”和“地下一层+架空一层”的对比。 　　对于规划给定容积率比较合适的项目,需要根据当时的形式,预判断市场销售售价及预估建安成本,然后根据公式“收益=售价-成本”分别对比多种业态组合方案的售价和成本,来辅助决策。最终应采用收益最高的业态组合。目前,对车位(地下、地上)收益问题管理较为模糊,也要作为总收益的一个重要组成部分进行综合考虑。 　　2.2 不同停车方式对项目成本的影响 　　目前,对于某个特定的开发项目的成本中,最敏感的成本是土地成本(含大小配套费用)和建安成本两大类成本(约占项目总成本的70~80%)。地下室停车和架空层停车所需要耗费的建安成本不同,同时占有的土地资源(楼板地价)也不一样。其余如前期费、销售费用等所占比例不大(约30~20%),并且地下或者架空形式的车库所花费的前期费、销售费等基本一致,在这里将土地和建安成本之外的成本进行缩略。 　　假设:停车数量相同(停车面积相同)、架空停车和地下室停车的收益(售价或租金)相同、架空停车和地下室停车对项目整体品质(项目总体收益)无影响,我们只需考虑最敏感成本的最有利组合方式; 　　架空停车成本(每平米建筑面积成本):地上建安单价+楼板地价 　　地下室停车成本(每平米建筑面积成本):地下建安单价 　　所以,对于如何选择架空停车和地下停车有如下结论:(1)地上建安单价+楼板地价地下建安单价时,选择地下停车;(2)地上建安单价+楼板地价地下建安单价时,选择架空停车。 　　实际项目还需要综合项目的市场预期、项目定位、产品品质、土地的地质情况、日照、规划、景观等要求,进行最终权衡后进行决策。 　　在此,本文只从项目的成本角度提供一套思路,供读者在实际开发项目中参考。 　　3 规划设计过程中如何有效的控制停车库的工程造价 　　3.1 不同停车方式的选择对成本的影响 　　对于架空停车库和地下停车库,其土建造价约占车库建安造价的70%。在方案设计阶段选择合理的停车方式、结构形式、层高(挖深)、合理的平面布局是制约车库造价和成本的关键因素。 　　人防地下室和非人防地下室的建安成本差价约为250~500元/平米。对于带人防指标的项目,当采用地下停车库时,如果只考虑建安成本因素,建议自建人防。但是具体项目是否自建人防,还应综合权衡施工工期、报建、竣工验收、人防口部损失车位的收益及其它特殊因素后最终决策,要进行综合成本收益测算后确定。 　　3.2 结构形式的选择 　　地下停车库的结构形式: 　　天津本地土质差,地下室深度(止水帷幕和基坑支护)对造价影响大,降低层高是首选,加上普通梁板式需要解决排烟等问题而增加的造价,综合考虑建议优先采用宽扁梁或无梁楼盖的结构形式。 　　若考虑顶板上景观(如大型乔木)及消防车道所需荷载的不确定性,结构形式另议,建议仅在荷载的最不利点采取局部处理。 　　3.3 设备专业竖向布置 　　机电专业的管线布置影响到停车库的层高,上部住宅部分的管线一般在住宅投影下方,通过水平管廊接引至小区室外管线,再通过车库顶板景