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供给侧的改革视角下三四线城市房地产去库存的研究 　　摘要：当前我国房地产市场面临着库存高企、区域之间分化加剧的态势，尤其是三四线城市面临着巨大的去库存压力。去库存是我国供给侧结构性改革的一项重要内容，运用需求侧的管理政策去库存已经显示出局限性，而供给侧改革在三四线城市房地产去库存中具有很大的作用空间。依托供给侧改革，并结合三四线城市发展的差异性，精准发力，与其它政策相配合，是当前三四线城市房地产市场去库存的关键。 　　关键词：房地产去库存；供给侧改革；三四线城市 　　2017年是供给侧结构性改革的深化之年，房地产去库存是供给侧改革的重要任务之一。根据国家统计局发布的《2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示：1-7月份，全国房地产开发投资59761亿元，同比增长7.9%，全国商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，全国商品房销售额68461亿元，同比增长18.9%，7月末，全国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米。表明房地产开发投资增速放缓，房地产库存总量在减少，房地产调控取得了一定的成效。然而很多三四线城市特别是县级城市库存依然比较高，库存去化周期较长，面临着巨大的去库存压力。 　　1三四线城市房地产库存现状 　　近年来，随着我国城镇化的快速推进和房地产行业的快速发展，房地产市场长期积累的供需矛盾日益突出，房地产市场也呈现出库存高企、风险显现、区域分化的特征。一线城市和重要的二线城市在去库存的同时，房价大幅度上涨，去库存周期缩短。而绝大多数的三四线城市却面临着巨大的去库存压力，库存去化周期长，部分三四线城市的广义去化周期高达10年以上，商品房增量空置率高达46%。从库存增量上看，一线、二线、三线的新增库存比约为1：8：14，可见库存增量基本上都集中在三四?城市。 　　1.1库存总量在减少，库存去化周期缩短，但形势依然严峻 　　数据显示，截至2016年7月底，易居研究院监测的一、二、三线35个典型城市新建商品住宅库存总量分别为2890、17406和4182万平方米，环比增幅分别为-4.0%、-0.5%和-1.2%，同比增幅分别为-18.0%、一4.5%和0.1%。从以上数据可以看出，一、二、三线城市库存基本上都保持了环比和同比双下滑的态势，说明总体上三类城市库存总量在减少。到2016年12月，一、二、三线城市在库存去化周期上，与7月份8.5、9.6和14.7个月个月的数值而言，三类城市的去化周期都有较大幅度的缩减，分别为7.2、8.6和12.4个月。然而与一、二线城市相比，三四线城市去库存任务依然比较严峻。从存销比的动态发展趋势看，从2013年到2016年这四年里，一线城市的存销比数值已经连续24个月低于12，去库存周期不断缩减，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。与一线城市类似，二线城市存销比也处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。而三线城市存销比数值在不断缩小，与一、二线城市相比，存销比数值依然偏大，去库存形势仍然严峻。 　　1.2三四线城市去库存内部分化严重 　　2017年上半年，在全国楼市整体趋稳的情况下，部分三四线城市楼市异常火爆，房价上涨预期明显，部分城市的房价已突破1万元/平方米，高房价促进了土地市场的活跃，部分城市开始了补库存的进程。这些强三四线城市，由于大都市圈及部分核心二线城市的限购及高房价的溢出效应导致商品房销量火爆，其中以沧州、保定为代表的环京津城市、以无锡、嘉兴为代表的环沪宁杭城市和以惠州、中山为代表的环广深城市最为典型。截至2017年6月，温州、无锡、宁波等21个强三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，与往年相比有明显的上升。然而在一、二线城市库存持续减少、强三线城市去库存加速的同时，一些弱三四线城市库存其实仍在增加，可见三四线城市去库存内部分化明显。数据显示，易居研究院监测的30个典型三线城市中，到2017年4月，有18个城市成交面积环比下跌，而其他12个城市则有所上升，内部分化明显。 　　2三四线城市房地产库存高企原因分析 　　2.1人口城镇化滞后于土地城镇化，有效需求不足 　　我国长期实施中小城镇化战略，土地供给持续向三四线城市倾斜，而人口却不断向大都市圈聚集，造成土地城镇化与人口城镇化相背离。由于人口流动主要由市场机制决定，大都市圈及部分核心二线城市的经济较发达，教育、医疗、交通等公共资源配置齐全，能够提供更好的工作机会和更便利的生活条件。这些优势对人口的吸附能力较强，尤其是会吸引三四线城市高净值人群的持续净流入，造成一、二线城市人口增长较快而三四线城市人口增长缓慢。我国的土地供给主要由地方政府决定，由于我国积极发展中等城市和小城市，三四线城市的土地供给过多，地方政府过