2018聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考38p培训资料.pptVIP

* 聚龙地产 巢湖 太湖山路项目 项目理解及初步思考 谨呈：聚龙地产 2010年1月 合富辉煌房地产（安徽） B地块 裕 溪 路 太湖山路 A地块 A地块技术经济指标 总用地面积 29565.78㎡ 容积率 ≤2.0 建筑密度 ≤35% 绿化率 ≥25% 总建筑面积 59131.56㎡ B地块技术经济指标 总用地面积 33295.09㎡ 容积率 ≤1.5 建筑密度 ≤30% 绿化率 ≥30% 总建筑面积 49942.635㎡ 项目分为A、B两地块，内部有拆迁，开发条件不完备 项目本体 本项目位于巢湖市经济技术开发区； 项目以太湖山路为界，分为A、B两个地块，A地块位于火车站与汽车站之间；B地块位于太湖山路与裕溪路交叉口西南角； A地块现为城中村，还未拆迁；B地块中也存在少量城中村建筑尚未拆除，开发条件尚不完备； B地块 裕 溪 路 太湖山路 A地块 A地块东 汽车站进站路 A地块西 火车站站前路 A地块南 太湖山路 B地块东 裕溪路 B地块西 回迁楼 B地块南 回迁楼 A地块北 铁路 B地块北 太湖山路 项目四至：项目周边新城形象正在形成之中 项目本体 A 世 纪 大 道 裕 溪 路 太湖山路 B 汽车站 巢 湖 路 龟山路 半汤路 裕溪路：向北通往高速公路、向南通往庐江等县镇，对外交通便捷； 太湖山路：通往合肥； 世纪大道：通往市区和湖区； 道路交通：路网通达性好，外向交通优势明显 项目本体 长江路 高速公路 合肥方向 火车站 市区方向 庐江方向 路网发达、外向交通优势明显，利于形成商业辐射面； 世纪阳光家园 金科世家 嘉和花园 世纪阳光花园 世纪新都 凤凰名城 天巢广场 城市之光 徽商御花园 明珠宝坻 世纪广场 世纪新都 巢湖大市场 金科世家 区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比较分散，人气不旺 项目本体 商业价值：路网通达性好，外向交通优势明显 项目本体 指标 A地块 B地块 地块形状 较方正 狭长，适合沿街排布 容积率 2.0 规划楼层较高，商业价值拉低 1.5 规划楼层较低，商业价值较高 沿街面 沿街面较短，商业价值不易展现 两面临街，沿街面广，商业容易展现 进深 进深大，商业价值等级逐渐减弱 进深短，商业价值等级较高 规划难度 较大 较小 商业价值 A ＜ B 商业形态 适合发展集中商业，弱化由于大进深造成的商业等级减弱 适合发展沿街商业，发挥地块沿街面广的优势 汽车站 火车站 太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居住社区的客群。 裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式出现。 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。 巢湖大市场 裕溪路 商业氛围：区域餐饮类商业发达，建材类商业开始向专业市场过渡 项目本体 目录 调研内容 分析结论 项目商业价值研判 项目四至及各地块商业价值 A地块：集中商业 B地块：沿街商业 区域商业氛围 区域商业现状 ？ 城市商业发展机会 城市概况及商业发展规划 ？ 本地案例借鉴 城市主要在售、在营商业 ？ 项目定位建议 ？ 太湖山路位于B地块北侧、A地块南侧，连接老城区等三区的的主要干道 道路车流量及人流量均较大、商业价值在项目周边各道路中居于首位。 太湖山路商业氛围明显高于其它区域，但在项目端价值不佳。 B地块 A地块 太湖山路 太湖山路：区域主干道，日杂店铺沿街分布，档次较低。 区域商业 B地块 裕 溪 路 A地块 通往半汤政务新区 连接老城区 裕溪路位于B地块东侧，是连接老城区、半汤政务新区与经开区的主要通道之一； 车流量充足，但人流较少；道路价值短期内不易体现 裕溪路：连接老城区、政务区、经开区的主干道，道路两侧大部分为农舍，几乎没有商业分布。 区域商业 世纪大道 假日银滩 银通富侨 养足堂 海吉雅 蓝湖香樟 世纪百乐门 百度沸城 金碧辉煌 沙漠绿洲 高山流水 紫金城 洗浴 KTV/会所/酒吧 茶社/ 咖啡 巢湖大市场 安广商务宾馆 巨龙宾馆 安广商务酒店 世纪广场 世纪大道两侧 世纪大道 巢湖大市场 金科世家围墙 安广商务酒店 世纪商贸城 巢湖商贸城：在建的以五金、建材、百货为主要业态的大型专业批发市场。 天巢广场 世纪大道：火车站正对面通往市区的主干道，批发、住宿、休闲娱乐等占有重要地位，人气较旺。 区域商业 项目位置 金科世家 城市之光 天巢广场 世纪商贸城 开发情况：传统底商、商街为主，整体开发水平一般 区域商业 项目名称 商业面积 （万平方） 价格（元/平方） 商业形态 后续供应 （万平方） 金科世家 0.3 一层12000-13000，二层7000。三层4000 住宅底商 0.15 世纪商贸城 8.5 未开盘 —— 8.5 天巢广场 10 未开盘 特色商业街、百货