特征价格定价法与传统定价方法在商品房定价中的比较研究SUWmBbrV.docVIP

特征价格定价法与传统定价方法在商品房定价中的比较研究 //.paper.edu - 1 - 特征价格定价法与传统定价方法在商品房定价中 的比较研究 刘晓群，王军武 武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉 (430070) 摘 要：政府对房地产经营的宏观调控政策的逐步出台，房地产价格最终于今年开始理性回 归。在这样的大前提下，确定合理的房价显得尤为重要。本文主要是对商品房定价方法的研 究，通过传统定价方法与特征价格定价方法的优劣势对比分析，寻找一种简单有效且能合理 科学确定商品房价格的定价方法，从而达到定价有据可循，符合市场需求，通过合理的定价 调节市场供需，从而形成健全的房地产市场秩序。由于特征价格模型是从商品属性价格的研 究，因此具有客观性、数据来源真实科学、考虑内容全面等优点。通过对特征价格定价方法 的理论基础研究，说明了方法的科学性；通过对其运用到实践的介绍，说明其适用性；通过 对其函数形式的表达，说明其具有多种模型形式，从而适用于不同的环境，具有灵活性的特 点。 关键词：商品房；定价方法；特征价格 中图分类号：F293.30 1. 前言 近些年来，全国城市房价一路攀升，在开发商、地方政府、楼市投机者等多个利益主体 的共同作用下，楼市中形成了一个“坚硬”的泡沫。这一方面导致购房者因为虚高的房价而叫 苦不迭，改善住房的消费愿望难以实现；另一方面，随着泡沫的进一步扩大，最终将影响整 个房地产业乃至全国经济的发展。 在这种情况下，国家采取了一系列的调控政策，从金融、财政、税收、土地政策、市场 准入及相关的硬性规定等方面都对房地产业进行了一系列的整顿，并逐渐取得成效。自 2008 年以来，在政府多种调控手段的综合作用下，曾经一路高歌的房价涨幅开始趋缓甚至回落。 国家相关部门的调查显示，1至 5月份全国房地产市场销售量比 2007年同比下降 7.2%，虽 然六月份的销售量有略微涨幅，但比起前两年楼市芝麻开花节节高的红火，已经是大打折扣。 房地产业“冬天”的来临，在业内引起了强烈的反响，众说纷纭。 普遍认同的观点是，房地产业目前的局面不仅与针对该行业的专门调控有关，也与中国 经济增长速度以及围绕经济运行调控所动用的政策手段有关。但是房价的回落要达到什么程 度才是理性的呢？房地产作为一种异质性的商品，必须从市场需求的角度对其进行合理的定 价。政府通过调控措施抑制房价上涨，促进房价理性回归，也必须有科学的衡量依据，最直 接的依据就是一个科学合理的市场价格，而一个科学合理的市场价格，必定要有一个科学合 理的定价方法。因此，对房地产定价方法的研究，具有极其重要的意义。 2．目前商品房定价的方法 目前商品房定价的方法包括传统的定价方法和现代定价方法。传统的定价方法包括成 本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法、混合定价法。 //.paper.edu - 2 - 2．1传统定价方法 （1）成本导向定价法是通过计算开发成本和人为确立的利润率来确定价格的方法。该定价 方法一般适用于开发商确定价格，开发商通过经验或制定的利润率与成本的乘积得到房地产 的利润值，加上成本即为商品房价格。从住宅成本构成来看可以认为，住宅商品房价格=土 地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。由于长期以来，商品房市 场是一个卖方市场，所以其制定的价格也只是为了满足卖方利益的价格，不具有科学性。 （2）竞争导向定价法是指从市场竞争状况出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的 竞争条件与地位以一定范围内同类产品的平均价格，或者稍低于、稍高于平均价格的价位为 商品定价的方法。企业经营者可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，或 选择比竞争者略高或略低的价格。竞争导向定价的一个显著特点就是并不坚持价格与成本， 或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。因此这种定价方法只适用于在一定区域、 时间范围内竞争者众多、并且无突出特色的项目。 （3）需求导向定价法是从消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。需求导向 定价法主要是在于把握目标消费者的经济承受能力、消费心理等情况，即要对购房者经济承 受能力、购房者喜好、购房者来源进行详细的分析，然后有针对性的确定商品房的价格。需 求导向定价法由于忽视了商品成本，只是随着市场需求波动，价格的确定无自身独特的依据， 完全依赖于市场，导致其价格起伏较大，受国家政策和人群价值取向的影响较大。尤其是在 一定区域，市场本身的价格普遍较高的前提下，导致商品价格虚高的成分较多。 （4）混合定价法是指既考虑产品成本，又兼顾市场竞争水平的定价方法。具体来说，即在 确定的技术条件和管理水平下，一个项目的成本可看作是一个常量，售价考虑市场竞争水平， 但并不