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关于地产BT的项目工程经济的方案的研究 　　摘 要:本文作者结合工程实例,对BT融资项目工程经济方案进行综合分析,揭示该类型项目成功因素。 　　关键词:BT项目 经济方案 　　中图分类号:F301 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2011)06(a)-0062-02 　　1 项目概况 　　珠海市香洲区XX房地产项目是珠海市XX村城市改造工程的项目之一。它位于珠海市香洲区105国道旁,紧邻香洲第XX小学,与正在建设中的广州―珠海城际轻轨站相隔仅100m,交通地理位置十分优越。2007年经过珠海市政府主管部门同意,XX村委会将集体自留用地100000m2作为资产与珠海市XX发展有限公司(简称A公司)合资成立珠海XX房地产开发公司(简称B公司,2007年5月成立)。本项目规划许可容积率为3.0,项目绿化率35%,由20幢20～30层建筑组成。其中地上总建筑面积30万m2,其中幼儿园建筑面积2200m2,会所建筑面积2500m2,临街商业建筑面积12000m2;地下室一层,约8万m2;其中人防面积40000m2。地上建筑分二期开发,每期15万m2。工程拟于2007年9月开工,2010年8月完工,建设项目工期3年。项目建设投资总额约为十亿人民币。 　　按照X村委与A公司双方初步协议:XX村委以100000m2用地作为资产入股B公司,占35%股权;它主要负责建设用地的拆迁及场地内青苗等的迁移及清理,以及协调维护公司与村委所有村民的关系(发生费用不计入B公司帐目)。XX村委除获得规划指定区域56070m2(室内面积)房产外,不参与B公司经营及分享利润。A公司占B公司65%股权,负责建设经营香洲区XX房地产项目;在XX村委指定区域面积房产完工之前,A公司需提供9000万元保证金,存入XX村委指定账户。因A公司资金实力有限,经取得XX村委同意,项目决定采取BT模式开发。经多次协商考察,A公司、XX村委拟邀标确定C建设开发总公司(简称C公司,国资委大型企业之附属子公司,主营房地产开发、建筑施工等,公司自有资金较充裕,已在全国多个城市开展BT投资业务;且该公司与珠海市政府部门有良好合作关系。)为BT项目投资人,负责投资建设该房地产项目;项目移交方式为:竣工后立即正式移交,发起人付清主办人剩余全部款项。在确定C公司为该项目投资人之前,B公司已经成立并开始运作,项目公司已完成拆迁、初步设计,并办好《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》;且村委已经与建设用地有关系的所有村民的用地补偿协议。在办理《国有土地使用证》中,A公司根据珠海市政府要求,交纳了集体用地更换为国有用地土地补偿款,共计9000万元人民币。 　　按照初步协商,本项目三方在项目中主要角色及分工见下。 　　ＸＸ村委:提供土地;负责土地拆迁;协调项目与周边单位、村民关系。 　　Ａ公司:项目最主要发起人,项目立项成功的关键人;负责土地使用性质转换,并缴纳土地费;负责协调项目规划、设计;负责协调与当地政府部门关系;办理政府相关批文。 　　Ｃ公司:利用公司优势,推进土地抵押贷款等项目融资;建设管理项目;负责项目销售。 　　 　　2 项目经济可行性分析 　　根据本项目的实际情况,本文主要从XX村委、C公司、A公司角度,通过财务可行性研究,来探讨投资人利润获取模式;通过该项目实际情况,来探讨具体操作风险,以研究说明BT项目在房地产应用中的可行性。 　　(1)项目整体财务可行性研究。综合以上资料,项目可行性研究基本数据如下:①总建筑面积(m2):38万;②地上建筑面积(m2):30万;③销售住宅建筑面积(m2):21.33万;④地下室面积(m2)8万;⑤住宅售价:5500元/m2(注:周边一公里内成熟楼盘销售价位约在6000～7500元/m2,考虑各种风险因素,本楼盘定位稍低于周边项目价格。);⑥商铺售价:10000元/m2;⑦商业贷款利率:7.47%;⑧企业所得税率:25%;⑨内部基准收益率:20%;⑩建成归还ＸＸ村委会７万平米(建筑面积)。另根据项目所在地珠海市建筑市场及政府规定收费等,本人根据企业制订定额标准等,测算出该项目投资额及利润,得到建设开发该项目静态收益见下表(表1)所示:该项目静态收益为21392.5万元0,该项目有投资价值。(注:根据企业标准要求,地下室共8万m2的人防、车位等经营收入未计入静态收益。) 　　(2)开发项目市场销售分析研究。本项目拟采用蒙特卡洛法对项目的销售状况进行模拟计算,以确定项目销售风险。影响该项目净现金流计算模型变量分解图见图1。①确定子变量的分布特征。分析子变量的分布规律,采用一定的方法(历史资料统计或专家调查),估计其分布特征及分布参数。由于珠海房地产市场资料的缺乏,本文各子变量的分布参数仅能通过专家调查咨询获