201805岱山竹屿新区项目优化建议47p培训讲学.pptVIP

岱山竹屿新区项目产品优化建议;岱山环境优美，地理位置重要，但人口导入、固定能力较弱，近年人口逐年减少。;岱山经济仍在高速发展期，结合国际通用衡量标准，岱山房地产市场仍可快速增长，其市场消费主要以生存需求向改善型需求为主。;第二产业近年发展迅速，第三产业比例萎缩，城市发展水平落后于经济发展，影响人口导入，难以聚集、固定高素质与高收入人群。;区域长远规划及其优异，岱山将在西南部重点发展临港制造业，但尚未建立明确时间表，短期内执行可能性较小。;跨海大桥的建立，将岱山从孤岛带入半岛时代，区位优势凸显，提升交通环境，增强区域经济活力。;岱山城区东移，但受限于自然条件，城区规模较小，且目前区域内可供建设土地稀缺，未来发展空间有限。;城市解读总结;*;项目位于新城西北角，偏离城区核心地带，且毗邻山体，周边缺乏发展空间，属尽端式用地，未来难以借势发展。;项目东临主干道，且毗邻公安局和待拆迁的化纤厂，商业客群偏少，且受绿化带阻隔，短期内商业主要依赖项目自身住户。;;定海区;舟山住宅成交相对稳定，整体月成交量约为1112套/月，岱山区域成交活跃并且较为稳定。;岱山在售项目集中在新城，本案面临较大的销售压力。;项目毗邻本案，在当地属超大规模复合型社区，去化情况较好，2011年5月推出400余套，当前已去化超过80%。。;太阳城一二期商铺均已全部售出，二期商业街依托两侧社区，目前已开始运营，一期商业街尚未有店铺入驻。;;岱山规模大盘，位于新城核心地带，毗邻新区CBD，产品设计出色，连续三期热销。;项目采用英伦更高外立面，昭示性强，能较好的体现尊贵感和品质感，受到岱山购房者的欢迎。;;项目位于新城南部，毗邻实验学校，但离新城核心区域相对较远，目前去化情况不佳。;;岱山老城规模大盘，由知名地产商绿城打造，但产品定位出现偏差，当前去化情况不佳。;产品打造较为出色，但户型过大且定位高端，总价过高，目前去化较为缓慢。;项目实现整个岛屿开发，致力于将其打造成一个国际化的五星级都市海岛休假小镇，但开发周期较长，仅一期已耗时7年。;一期于2004年开盘，目前普通住宅已售罄，两栋公寓产品在售；二期多层及小高层预计今年下半年入市。;二期体量庞大，共计1078套普通住宅，虽定位旅游地产，但根据项目现状及一期经验，将有较大比例进入本地住宅市场。;二期户型以88-125平米为主，将对当前市场形成较大冲击。;岱山本岛以刚性需求为主，户型面积集中在80-110㎡，总价50-90万之间，高端产品及120㎡以上户型滞销明显。;岱山在售项目存量共计1212套，主要集中在新城，按照当前销售速度，库存仍在较为合理范畴；但随着峰景湾二期入市，市场压力将逐步增加。;岱未来供应面积集中在90-130㎡，虽然面积同质化严重，但市场当前较好的供求表现，使区域市场大量同质化产品去化压力较小。;岱山市场总结;*;中小户型产品以本地自住为主，其中周边进城客群有较高比例，大户型产品以老城客群居多。;首置及首改等刚性需求是当前岱山市场主流，其产品选择集中在多层和小高层，高层接受度偏低。;市场需求面积集中在90-110㎡之间，户型以三房为主。;主力客户特征描述：;*;材质定位原则： 岱山房价较低，价格敏感度相对较高，故而本案在材质上建议尽量讨巧，使用一些成本相对低廉却能有效提升品质感的配置，以整体品质提升为辅，以亮点产品打造为主。;采用ARTDECO立面风格，经典现代，强调对称挺拔、干净利落；利用简洁流畅竖向线条，彰显建筑高贵而优雅。;在建筑立面材料选择上，建议采用真石漆涂装,能够在满足立面质感的前提下有效控制成本和工程质量。;搭配欧式园林，与建筑和谐共存，并用各类情趣小品妆点重要景观节点，性价比较高，且可有效区隔竞争，树立卖点。;引入住宅智能设备，打造高舒适度的居住体验，投入不大，但可以拉升楼盘溢价能力。;THANKS！