201803保利养生谷项目定位报告54p资料教程.pptVIP

;【项目属性】;;整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住宅为主，少量别墅和洋房项目； 别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期； 洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110㎡为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。 客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度，看中项目品牌、环境、产品等；;业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键 本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。 外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；;基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板 基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅! 基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格 基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！;项目如何占位，方能叫好又叫座？;【整体占位思考】;项目整体定位;客户定位;怎样的物业组合，能满足客户需求？;产品定位;成都低密市场发展趋势对本项目的启示;物业组合建议;项目产品配比建议;怎样的户型设计，能满足客户需求？;产品户型选取参考原则:;洋房：90-100㎡三房两厅单卫户型;洋房：100-120㎡三房两厅两卫户型;洋房：140-160㎡顶跃户型;别墅：140-160㎡mini别墅户型;?置信牧山丽景：建面175㎡;;;花园层;;配套布局;首期商业小镇——主题定位;首期商业小镇——业态规划;首期商业小镇——布局规划;*;首期体育公园配套;首期体育公园——室内、室外运动区;利用保利花卉资源，体育公园内部打造大片的花田，实现不同时令均有景可赏； 花海花田内设置休憩型小品、观光型小品，美景之外又是一处美妙的婚纱摄影基地； 绿道贯穿其中，可骑车、可漫步，享受大自然的清新。;选址原因：先期作为销售中心，可达性、昭示性、展示性为首要因素；其次要满足均好性，到各组团距离适中 会所规划：建筑面积约5000㎡，功能包括会所餐厅、雪茄吧、健身房、恒温泳池、高尔夫品牌专卖等;二期高尔夫练习场;教育配套——考虑引入金苹果幼儿园或其他双语幼儿园，进一步完善教育配套;三期社区邻里中心;三期度假酒店;酒店产品：客房包含常规的30-50㎡的公寓客房与高品质的独院别墅客房 销售方式：在有资源和现金流不紧张情况下，可选择自持；亦可做为产权式酒店，销售产权，请专业酒店集团管理;;;第一阶段——引擎启动期;启动期物业铺排;一期住宅产品建议;;二期物业铺排;二期产品建议;第三阶段——全面发展期;三期物业铺排;三期产品建议;2014.3