201801-西安嘉论-洋房专题研究研究报告.pptVIP

* 低密居所，纯洋房社区，高端生活场 中铁琉森水岸 洋房产品 户型配比表（地块一） 户型 面积 户型设计要求 三房两厅二卫 138-143㎡ 注重户内功能设计 三房半两厅二卫 150-160 优势资源位置边单元 复式（底跃） 160-180 送地下室 花园 复式（顶跃） 190-200 客厅挑空 送阁楼 项目1#地块以纯洋房产品为主，但是平层产品占绝对主力； 容积率：1.6低容积率； 平层产品共占项目套数比为88%，跃层仅为12%； 平层产品中大户型平层产品占总套数的65.53%，因此解决本案核心问题应从大户型平层产品出发； 楼层 单元数 6+1 22 8+1 3 10+1 5 11+1 19 * 平层A5户型：建筑面积164㎡ 优势部分 劣势部分 独立餐厨体块 独立的衣帽间 三卫的设置 南向宽阳台 独立餐厨体块，三房三卫设计功能性更强，南北通透 * 底跃A1户型：建筑面积161㎡ 负一层使用面积93㎡ 优势部分 劣势部分 花园空间的最大化延展 独立餐厨体块 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积 * 顶跃C4户型：建筑面积225㎡ 赠送露台约50㎡，客厅挑空 优势部分 劣势部分 独立餐厨体块 南向宽阳台 餐厅挑空 主卧挑空 赠送露台 独立餐厨体，餐厅挑空增大赠送空间面积，赠送露台增大空间的绿化氛围 * 底跃C1户型：建筑面积198㎡ 地下赠送约96㎡，客厅挑空 赠送前后花园约30㎡ 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积 * 底跃A3户型：建筑面积180㎡ 地下赠送约71㎡，客厅挑空 客厅挑高的处理 花园空间增加亲地性 三卫的设置 为实现价值最大化，增加户型客厅挑空空间，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加地下一层花园面积 洋房市场研究 1.西安洋房市场发展研究 2.重点洋房项目专题分析 项目 产品类型 面积段 （㎡） 月均去化（套） 年去化（㎡ ） 价格（元/㎡ ） 总价段（万元） 预计年去化（㎡） 龙湖香醍 平层 147-165 20 33600 8400 110—150 55560 跃层 205-310 6 21960 11000 200—350 龙湖源著 平层 142-157 / / 预计7500 107-120 本年任务量5亿进行估算为55000 跃层 167-251 / / 预计11000 185-305 龙湖花千树 平层 147-170 22 39600 7000 103-130 2014年4亿销售额， 截至目前去化61680 跃层 226-246 8 22080 8500-12000 192-300 恒大江湾 平层 125 / / / / / 跃层 136-195 / / / / 中铁琉森水岸 平层 129-164 / / 7500 97-123 / 跃层 161-225 / / / / 万科金域东郡 平层 129-147 / / 9500 124-133 / 跃层 129-203 / / 10000 129-270 天朗曲院庭香 平层 133 5 3325 8000-9000 100-120 2014年1亿销售额 8750 跃层 135-172 7 5425 10000-12000 140-170 高科麓湾 平层 135-170 3 5490 8000 108-136 25020 跃层 123-201 7 19530 9000-10000 110-190 绿地城 平层 157 13 24492 9000 140 99012 跃层 214-247 27 74520 11000-12000 235-270 洋房整体保持较快去化速度，平层均价8000-9000元/㎡，月均去化12套左右，跃层均价10000-12000元/㎡，月均去化7套左右 数据来源：市场调研 项目名称 楼层 面积区间（㎡） 成交均价（元/㎡） 龙湖香醍 国际社区 9+1底跃 310 11000 9+1顶跃 205 10900 9+1平层 147-165 8400 6+1底跃 310 10800 6+1顶跃 205 11400 6+1平层 147-165 8500 龙湖源著 9+1底跃 231-251 预计11000 9+1顶跃 167-176 预计9000 9+1平层 142-157 预计7500 7+1底跃 231-251 预计12000 7+1顶跃 167-176 预计11000 7+1平层 142-157 预计8000 龙湖花千树 8+1底跃 246-255 12000 8+1一跃二 226-235 8500 8+1顶跃 226 11000 8+1平层 147-170 7000 项目名称 楼层 面积区间（㎡） 成交均价（