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丰盛·花神阁的项目发展的研究的报告 　　摘要：基于雨花软件园的区位优势、资源优势以及软件产业集聚发展的优势，结合项目的市场环境研究探讨丰盛?花神阁项目旅游业发展、商业发展的可能性，以期对项目发展方向进行明确定位。 　　关键词：丰盛?花神阁项目 旅游业发展 商业发展 方向定位 　　1 项目背景及性质分析 　　雨花软件园由雨花台区委区政府于2008年8月成立，前身为雨花软件产业基地核心区。位于南京城南部。 　　核心区规划面积7.8平方公里，主要在绕城公路以内，以纬九路为中心，辐射区规划面积约40平方公里，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。 　　项目概况：项目周边环邻?泥国王墓、文莱风情园及菊花台公园等风景秀丽的景区及众多高科技企业，一号线小行地铁站、一号线南延线宁丹路地铁站距项目咫尺之遥。主要不利影响为东北角的殡仪馆。 　　殡仪馆影响分析：殡仪馆位于到达项目必经之路上，对游玩者心情多少产生一定负面影响。如果项目旅游主体标志性建筑高度过高，登高望远时殡仪馆触目可及，对游玩者心情、视觉、心理上均会产生一定的影响。根据地块的风玫瑰图，地块处以东北风和东南风居多，会产生一定不利影响。 　　项目性质：本项目为雨花软件园内的旅游地产+商业用途项目，作为丰盛集团大体量地块整体开发的组成部分，要求在符合旅游局旅游景点建设要求的前提下，通过商业的建设获取一定效益，并可考虑为后续建设的单身公寓内的白领群体形成一定商业配套。 　　本地块的性质属于旅游用地，先天就限制了地块的其他开发用途。其他旅游地产开发不同的是，本项目的定位导向首先需要考虑我们是追求效益还是追求公益。我们是要做迎合政府市政形象做纯粹的旅游风景度假区？还是站在盈利的角度，追求项目的整体运营效益？ 　　2 项目旅游业发展思考 　　雨花台区旅游局原规划中，旅游能够实现很可观的经济效益。按年接待量10万人次游客计算，门票收入约为200万，每位游客再另外消费50元，可增加500万营业额，20%的利润，则年收入100万元。仅来自游客的年纯收入达300万元。 　　项目案例参考： 　　?泥国王墓 　　项目现状：?泥国王墓是国家级文物保护单位，国家AA级旅游景区。由于知名度不高，每年游客人数很少。据了解，游客多是文莱风情庄园的用餐顾客，每天10余人左右，高峰期仅20余人，远达不到预测的年接待25万人次的数量。 　　菊花台公园 　　项目现状：现为免费开放，少人问津，成为附近民工的休息场所。 　　阅江楼 　　项目简介：整体成“L”型，主翼面北，次翼面西，两翼均可观赏长江风光。主楼在两翼的犄角处，外四内三，共计七层，总高度为51米，总建筑面积5000多平方米。门票30元。 　　投资额：阅江楼的总造价6000多万元，加上改造周围环境的投资，总投资达1.2亿元。 　　实现目的：要打造一个休闲性的标志景点，且具备一定的历史文化内涵，可打造包含现代时尚元素的雕塑，以现代化的胸襟包容历史。 　　明确主题：明确围绕花或花神主题进行旅游景点的建设。这有利于配合政府工作，提升雨花台区的形象，加快城市化步伐，实现项目的社会效益。 　　保证盈利：将项目旅游部分和商业部分作为一个整体来看，不局限于旅游景点的盈利。为增加商业人气，此处不宜设置门票门槛。 　　3 商业发展研究 　　市场需求：小长假增多，城市中短期休闲度假需求被放大；生活压力及空间等因素也加大休闲度假的消费需求释放；越来越多的商务活动选择在优越自然环境中；雨花区南部景观带联动区域内休闲消费习惯。 　　市场竞争：远郊农家乐，自然景区，借助自然条件形成系列休闲度假产业；远郊高档度假区，包括餐饮、住宿、会晤及举办婚礼；城区中主题公园，自然环境良好，提供包含烧烤等聚会活动条件；城区中商务会所，主题定位鲜明，提供餐饮、聚会的场所；软件基地中公共配套设施及各自园区中的餐饮等休闲配套。 　　商业格局展望： 　　南京商业规划，南京将在2010年前完成2个市级商业中心，6个商业副中心，本地区在火车南站商圈的辐射范围中，但是火车南站的商圈正在发展当中。 　　市级商业中心2个：新街口、河西商业中心。 　　市级副商业中心6个：湖南路、夫子庙、火车南站、江宁新市区、浦口新市区、仙林新市区。 　　地区级商业中心27个：中央门、瑞金路、迈皋桥、安德门、石门坎等。 　　周边商业状况：项目周边现有商业可划分为以下几个区域：安德门区域、卡子门区域、铁心桥区域项目地。 　　安德门区域：以服务雨花新村街道及周边区域为主， 　　商业布局较为杂乱。 　　卡子门区域：宁南区域较为成