2018太仓景瑞项目市场报告44p资料教程.pptVIP

太仓景瑞项目市场报告 2008年5月 未来的新区？ 超过600万方超大建筑容量 太仓新区最大商业、居住聚集区 是镇还是城？ 是空想还是现实？ “城市的进化”直接关系到项目的价值，当城市变化越大，项目未来的价值越高 我们将从“城市的进化”来展开本次提报，这也是我们针对本项目特定的思考路径…… 开篇之序 　　本案地处太仓经济开发区一期(东区)，为太仓未来城市发展中心，规划成片开发的居住聚集区，随着市政府大楼的建设在即、滨河路常胜南路的拓宽改造通车和太仓良好的外向经济有利支撑的三大利好面，本地区已成为老城区外，城市东拓北进中一个逐步兴起居住区。在这一成长性区域中，如何把握区域规划时间点、如何规避区域红海竞争、如何实现外围客户导入弥补区域消化不足，最终做好项目的成功运营，实现利益最大化. ——从城市发展轨迹，对房产项目的价值提升 ——从太仓新区发展，寻找本案的价值增长点 第一部分 市场认知 松江九亭镇 西区第一门户级高品质生态居住区 紫金花园 九亭明珠苑 三盛颐景苑 营销方向 2003年 定义价值 定义产品 定义地段 2003年的九亭区域周边环境仍为郊乡感觉，配套基本没有，区域印象较差 婴儿期 九城湖滨公寓 九城湖滨公寓的出现已经宣告九亭已经进入了“品质时代” 2004年 嘉和阳光城 奥林匹克花园 引入“地铁捷运生活”概念 五洲云景花苑 上海源花城 9号线进入最后的工程节点 2005年 中大九里德 绿庭尚城 贝沙湾花园 金丰蓝庭 青年期 05年后九亭已经步入成熟期，地段认可阶段已经过去，只有高品质的产品才是赢得市场的关键 2004年奥园的火爆销售使人们意识到9号线的便捷已经得到大部分人的认可，但区域仍就停留产品归一的同质局面 在九亭快速成长之时，如何顺应市场升级之势，寻求项目价值突破？ 我们看九城湖滨国际公寓 案例借鉴 九城湖滨国际公寓 2005年前九亭周边环境仍不成熟，配套缺乏，区域印象停留郊县景象 入市前区域特征 当时区域发展阶段 成功营销方向 区域“青年”期 重新定义区域价值／自身产品创新 项目营销方向确定 重新定义九亭区域的价值，大七宝商业圈中的生态居住聚集区，引入“轨道＋城市快速干道” 的捷运生活概念，打出西区第二个“莘庄式居住”的口号，快速提升区域价值； 产品创新：上海第一个岛屿式全湖景生态社区 营销口号：湖滨生活，岛屿居住，生态享受 九亭 古北 国际社区 徐家汇 七宝 上海第一个岛屿式 全湖景生态社区 创造价值 ——产品创新、规划创新、宣传创新 实现价值 ——完成每平米6000元到10000元的价格提升 娱乐栏目赞助 电视媒体覆盖第一步 1 45600平方米集中绿地 安吉竹林、浙西大峡谷溪石 94000平方米的生态园林 1-3F天然花岗岩贴面，光幕电梯 2 3 06年1季度至07年4季度价格走势 ↑66% 1年半时间完成价格60%以上的提升 连续两年成为全市商品房销量五强 案例借鉴 九城湖滨国际公寓 浦东三林镇 世博盛会辐射下的市级居住社区 营销方向 2004年 定义价值 定义产品 定义地段 2004年三林多为上海最大动迁安置基地，以及少数商品住宅项目如恒大翰城，主要商业集中在上南路，其他区域生活配套十分缺乏 恒大翰城 昌里花园 源城锦苑 婴儿期 壮年期 2006年 万科金色城品 万科新里程 金谊河畔 恒大爵仕悦 世博会建设全面开工 6号、8号线工程启动 06年年初，随着三林万科系产品的大举入市，三林区域划入品牌+品质的时代，同时由于万科，三林进入市级购房版图 尚东国际名园 在万科系产品的重重包围中，尚东国际扛起的以产品取胜的市场策略，新花园洋房社区成功打响“品质品牌”的第一炮 2005年 环球翡翠湾 凌兆丁香苑 引入世博概念/5线交汇规划出图 明丰花园 未来域城 2005年环球翡翠湾、未来域等高品质项目陆续上市，三林跨入房产开发第二阶段，区域整体环境受以上两项目影响提升较大 我们再看尚东国际名园 三林城市景象的改变源于2010世博盛会，兴于各大房产项目竞相角逐 尚东国际的上市为新兴的三林增添了更多经典和怀旧 案例借鉴 尚东国际名园 部分品质项目已经上市，但区域配套由于均为交房入住，人口导入较少，人气较差 入市前区域特征 当时区域发展阶段 成功营销方向 区域“壮年”期 基于区域价值 重新定义产品 项目营销方向确定 世博效应已经认可，区域知名度也已提高，其将世博后花园的三林居住区类比纽约上东区，三林板块得到最大的价值体现 产品重塑：4+1花园洋房使客户重新拾起对老式洋房居住的向往 营销口号：优雅的新洋房街区 三林 纽约 上东区 新里弄 世博会 2公里世博盛会圈城粹花园洋房 创造价值 4+1花园洋房 8F电梯公寓 大型下沉式商业街区 整体规划：32万方新花园洋房街区/50%以上绿化率/1.3容积率/低