2018四川眉山市仁寿外滩项目全程营销体系构建(终极版)资料教程.ppt

FORESIGHT居高声自远 自远机构 Real Estate system-integrating Provider 2008·外滩专案组荣誉出品;Ⅰ 形势分析;——1—— 房地产宏观形势分析;通货膨胀成为08主旋律，客观上削弱了房价的涨幅：今年以来，我国居民消费价格指数（CPI）每个月同比上涨都在7％以上，居住类价格同比上涨6.1%。其中，水、电及燃料价格上涨5.5%，建房及装修材料价格上涨5.7%，租房价格上涨4.7%。通货膨胀将是08年的大趋势，客观上能够降低房价上涨的幅度。 房地产依然是宏观调控的主要行业：为落实从紧的货币政策要求，抑制货币信贷过快增长，08年伊始中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，使得各地银行压缩房贷比列，审批管理更加严格； 而《廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等相关政策的出台意味着未来一两年房地产依然是宏观调控的重点；;楼市价格涨跌互现，整体成交依然冷清：今年以来楼市成交依然冷清，各城市房地产价格指数涨跌互现，但环比变化幅度普遍较小，表明全国多数城市市场观望仍在持续进行； 一线城市房价回归理性，二三线城市房价受土地价格、原材料价格上升等因素影响，价格上升空间依然较大； 房地产开发将越来越集中到大的开发商里，并且已经脱离简单的项目开发，更多的侧重于城市和区域运营；;一线城市被品牌开发商主导，中小开发商到二三线城市开辟第二战场：面对国家宏观政策、信贷资金、市场环境压力，一线城市的房地产市场首当其冲的受到了强烈的冲击，使得越来越多的房地产开发商加入二、三线城市的争夺或者逐步退出竞争日益激烈的房产市场； 如果说07年是房地产市场的调整年，那么08年将成为房地产开发商的洗牌年； 同样从某种意义上说也是发展元年；;——2—— 2008房产政策解读; 政府调控的目的不是想打压房价而仅仅是控制增速，抑制投资过热，让房市回归理性，解决民生问题才是初衷。 2008，举国期盼的奥运会将盛大举行，对于房地产而言，奥运会会不会辉煌的顶点？ 2008，中国房地产的旗帜人物王石抛出拐点论； 2008，坚挺十年的房价终于出现了大面积的促销； 2008，房地产依然是调控的重点； 1998-2008，中国房地产十年辉煌，需要的是新一轮洗牌；;房地产市场观望情绪蔓延，将从高速发展时代进入稳健发展时期。 同时，房价的过快增长，也已危及到社会稳定和经济的平稳发展。 因此，国家在特定时期内，用非市场的手段控制房地产业的发展，提前刺破即将产生的房地产泡沫，将在所难免。 面对日益激烈的房地产市场竞争，房地产业仍将有相当长时间的发展期， 但对从业者提出更高的要求，需要资金平台，企业品牌，以及对专有领域的占有。;——3—— 城镇化浪潮不可阻挡;城镇化进程的三个阶段。 第一阶段为城镇化缓慢阶段，通常城镇人口占总人口的比重在30%以下； 第二个阶段为城镇化加速阶段，城镇人口占总人口的比重在30%-70%； 第三个阶段为城镇化稳定阶段，通常城镇人口占总人口的比重在70%以上。 目前中国城镇化发展正处于加速阶段，按照每1.3%-1.5%的城镇化率推进，中国城镇化水平达到70%的时间还要13-15年。 也就是说，中国房产业发展高峰起码还有15年时间。 城镇一体化未完成，房地产业不衰。;据统计，2006年中国农村人均住宅占用土地64.6平方米。2005年中国城市人均住宅占用土地为8.7平方米。 两者比较，城市比农村人均住宅少占用土地近56平方米，如果真正让每年进城的2000万人由农村搬进城市，仅住宅占地一项，可节约土地11.2亿平方米，即可节省168万亩土地。 由此可见，只有城镇化，才能做到土地集约，城镇化发展是中国发展的必然。;城镇化是一个综合性概念，实质上反映的是由产业聚集而带动的人口聚集。从总体上看，四川的城镇化趋势与全国基本一致。伴随着改革开放和社会经济的快速发展，四川城镇化水平由2000年的26.7%上升到2006年的34.3%，提高了7.6个百分点，平均每年提升1.2个百分点。 房地产业发展，实质上是城镇化和工业化推动的结果。只要中国处于城镇化加速阶段，房地产业必然是中国经济发展的主导产业。 一方面，城镇化表现为农村人口转为城市人口，这需要解决进城人口“住”的问题；另一方面，城镇化还有质的提高内涵，这意味着原来城市居民住房条件的改善。;仁寿作为农业人口大县，2006年城镇化水平在28%左右，尚低于四川省城镇化平均水平，籍“成都平原城市群”发展战略机遇，推动仁寿城镇化建设是仁寿县发展的出路所在。 国家选择成渝作为新特区，就是看中了“城乡统筹试验区”这一概念对发展西部的重要意义所在； 随着大成都建设的提速，仁寿将成为成都半小时经济圈中最重要的组成部分，也将为仁寿的房地产业发